​ 2018 年10月18日下午，上海律协律师学院、房地产业务研究委员会、破产清算业务研究委员会、商事争议解决业务研究委员会联合举办的“市律协房地产法律活动月培训班”上，上海律协破产清算业务研究委员会副主任李凯律师作“从投资人视角试析房地产企业破产重整若干实务问题——以AT公司破产重整为例”的专题讲座，浙江律协企业破产管理专业委员会副主任叶智焕律师就如何破解房地产破产案件僵局分享了经验和心得，上海律协破产清算业务研究委员会主任陈明夏律师主持。

一、李凯：从投资人视角试析房地产企业破产重整若干实务问题——以AT公司破产重整为例

李凯律师以其亲身参与的AT公司破产重整为例，另辟蹊径地选取投资人的视角，深度剖析了房地产企业在破产重整中涉及的若干实务问题。讲座主要分为如下四个部分：

1、中国房地产行业的发展和现状

首先对中国房地产行业近40年来的发展和变化做了简要回顾和介绍。通过对国家统计局公布的历年数据和政府对房地产市场的历年监管政策的解读，详细阐释了中国房地产市场近40年来的演变趋势。在此基础上，介绍了近期较为知名的几起房地产企业破产案例，涉及华光地产、佳兆业地产、海南半山半岛项目等，由此引申出对中国房地产行业目前存在的若干内在矛盾和根源问题的思考，指出在房地产土地供应不断减少、土地拍卖价格不断上升、房地产“绑架”过多社会资源的环境下，中国房地产行业目前正处在周期性的震荡调整中，房地产企业面临巨大挑战。

2、特殊机会投资在中国的发展

对于中国当前形势下特殊机会投资正在逐步崛起和发展的观察，以及律师如何参与其中的机会。从国外特殊机会投资的理论和实践，逐步聚焦到我国“三去一降”和金融监管政策的实施，以及由此催生的一批目前在中国市场上比较活跃的特殊投资机构。前述机构大胆创新，通过资产式、股权式、债权式等多种方式介入危困企业。同时，前述机构充分利用破产重整程序的特殊性，包括但不限于：在管理人工作报告基础上开展尽调，确保投资尽调结果更高效、全面；利用重整程序最长九个月的法定期限，保证投资高效完成；合理利用破产撤销权、待履行合同的挑拣履行权等特殊制度，精简、优化企业负债和业务，藉此获取更高的投资回报率，或获得诸如上市公司“壳资源”、土地使用权等稀缺资源。作为律师，也应积极把握机会，为投资人参与前述投资提供全方位的法律服务。

3、AT公司破产重整案背景介绍

李凯律师从资产规模、负债类型、破产进程等多个角度，介绍了其代表投资人亲身参与的AT公司破产重整一案。AT公司的核心资产涉及酒店、写字楼及商场，因实际控制人涉及集资诈骗犯罪导致工程烂尾，最终进入破产程序。AT公司债权人数众多（债权人数总计约2000人，涉及债权金额总计超过人民币20亿元）、债权类型复杂（包括但不限于签订商品房买卖合同的权利人债权、工程款债权、担保债权、税款债权、普通债权等），但同时又具备较高的重整价值，作为房地产项目破产重整具有一定的典型性。

4、投资人主要关注问题和解决思路

以AT公司的重整方案为基础，分享了代表投资人参与此类项目通常需要关注的若干重点事项，包括但不限于投资人介入程序的时间点、重整投资人的确定、管理人对破产债权的审查和确认、重整资金安全保证、后续经营安排等。

具体而言，投资人在破产程序中介入时间点的不同，会极大影响投资人对后续投资策略的设计，以及对该投资项目确定性的判断。在AT公司破产重整案中，投资人在破产清算阶段就已介入，并在与管理人协商一致的情况下首先制作预重整计划草案，待预重整计划草案得到大部分债权人支持后再申请转入重整程序，以此赢取充分时间与债权人沟通，进而设计出更有利于投资人的投资方案。

就破产债权的审查和确认而言，与一般管理人关注的风险点不同，投资人最关心的是管理人的债权审查结果是否有被异议的可能，以及债权异议是否会影响重整计划草案的表决结果。同时，如果债权的清偿方式包括实物房产清偿的，投资人会关心实物清偿是否会对相关房产的后续统一经营方案产生影响。

重整资金的安全保障同样是投资人的关注点之一。在AT公司破产重整案中，为确保投资人的投资成本可控、投入的重整资金安全，重整计划为投资人设置了两重保障：一是为投资人设置灵活的退出机制，即为资产剥离过程中产生的税费设定上限，如超过上限则投资人有权无责退出；二是清偿现金要等到在建工程全部剥离完毕，即投资人拿到新的施工许可证后再行发放。

在此基础上，进一步对AT公司破产重整涉及的若干特殊问题进行探讨，如保壳式重整和出售式重整在房地产企业破产程序中的利弊、土地性质变更在重整程序中的可行性、现金和房产实物清偿的综合运用、在建工程转让的具体操作流程和风险控制等。

二、叶智焕：如何破解房地产破产案件僵局

叶智焕律师结合其承办的案例，深入浅出地讲述了房地产破产案件僵局产生的原因、以及各种僵局的表现。重点是提出了破产框架下解决企业债务问题的若干项有效措施以及如何破解僵局的综合机制。

1、关于房地产破产案件僵局产生的原因和表现

总体而言，房地产破产案件僵局产生的主要原因是涉及利益主体众多、利益冲突较大、利益诉求多元、法律关系复杂导致的。在管理人接管后，往往会面临如下“一团乱麻”的局面。

对于拆迁户而言，已拆的，要求优先保障其利益；未拆的，可能会不切实际漫天要价；对于购房户而言，最主要的诉求就是尽早交房。在焦虑心理的影响下，购房户还会偏向于采用一些非理性手段或非法律途径，以施压政府，形成社会不稳定因素。

此外，施工方一方面以不配合复工、交资料、验收及办证为条件，一方面可能以垫付工程款，无力支付农民工工资为由，督促管理人支付工程款。而在管理人还没有梳理资产的情况下，抵押债权人就会要求尽快拍卖抵押物或补充进行查封冻结，以尽快实现其抵押权。普通债权人为了自身利益的最大化，往往会不实申报，给管理人平添工作负担。

而与此同时，债务人的法定代表人或者实际控制人及其他高级管理人员，要么下落不明，要么涉嫌违法犯罪被捕；债务人则人去楼空，财务账册及重要证照散乱各处甚至无故遗失。

2、房地产破产案件中解决企业债务问题的若干有效措施

从实质上说，就是要充分利用和发挥《破产法》等相关法律制度中赋予管理人、债务人的权利，从实体及程序上保护债务人的现有资产，将债务人的资产最大化，以最终维护债权人的权利。具体措施包括：（1）管理人要充分发挥管理人的职责，提出法律上切实可行的偿债思路；（2）积极发挥债权人会议和债权人委员会的作用，引导债权人理性解决债务纠纷；（3）重整期间，停息止付；（4）重整期间不用支付债务，债务固定；（5）破产重整期间，诉讼专属管辖；（6）重整期间，企业财产不受保全；（7）重整期间，涉及企业财产的执行程序中止；（8）抵押权人、质押权人的权利行使受到限制；（9）有特殊的表决机制，少数服从多数，有利于决策和通过债务减免；（10）法院有强制批准重整计划的权利等等。

3、关于破解房地产破产案件僵局的综合机制

由于房地产企业破产具有涉及面广、法律关系复杂、影响力大等特点，必须要依靠党委、政府，本着公开、公平、公正原则，坚持合作多赢，建立与业委会、债委会、政府等之间有效的直接沟通平台，群策群力，采取综合措施，妥善化解。

具体而言，一是要迅速接管债务人资产及营业、锁定资产范围；二是要能够灵活运用债权审查机制，分析各类债权的构成并进行综合审查，着重核实其真实性、合法性、有效性。在审查程序上确保公平、公正、公开，掌握好债权认定的时机，形成牵制；三是加强信息沟通，建立各种沟通交流的平台。发挥政府、法院、管理人、债权人、债务人、战略投资人等各方作用，营造合作多赢的氛围，并引导债权人树立市场主体意识，理性管理债权受偿预期；四是要特别关注复工资金筹集及资金安全保障的问题，利用一切合法渠道筹集资金并加强监管；五是要保障重整计划的可操作性，避免“纸上谈兵”，出现重整计划通过后却无法执行的尴尬局面。

此外，介绍了如何通过加强与施工单位的配合，积极采用“倒查式审计”，适当运用“府院联动”机制以及合理利用“刑民交叉”的协同效应等措施在破解房地产企业破产僵局中的重要作用。

  （注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅）

  

 

供稿：上海律协破产清算业务研究委员会

执笔：李  凯  上海市方达律师事务所

      贾  鹏  上海市瑛明律师事务所