“国五条”及其细则对房地产交易的影响及相关法律纠纷分析

2013年第08期    作者:宋安成    阅读 8,057 次

       2013年2月20日，国务院召开常务会议，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，称之为“国五条”，2月26日，国务院出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发2013第17号文），称之为“国五条细则”。“国五条”及其细则的基本内容从根本上是重审以前的调控政策，但是其更为严格的限购政策和20%差额所得税的具体要求，着实给当下火爆的房地产市场带来了极大的震动。

        笔者认为，目前可以肯定的是，“国五条”调控细则将进一步遏制住房投资投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫，其原因有三：

        一是明确了限购的范围。明确了城市限购范围是整个城市的行政区域内的所有一手、二手房屋。在此之前有一些地区，如海口规定的限购政策是限购市区的楼盘，而不限购郊区的楼盘，现在按照“国五条细则”的要求，是不可以再这样操作了。还有一些地区，限购只限购普通住宅，而不限购高档住宅，现在也不符合“国五条”的要求。“国五条”的细则实质上是严肃了限购的纪律，对之前一些地方政府，特别是一些中介部门弄虚作假，千方百计地逃避限购，导致原来的限购政策执行不尽人意的状况进行了整顿。

        二是卖房子的卖方应当缴纳差价所得20%作为所得税。这并不是一个新的政策，相对于老政策的主要区别是取消了原来卖方的选择权，即，原来规定了两种纳税方式：一个是纳税人按照差额所得的20%纳税；另一个是纳税人按照销售总价的1%—2%纳税，纳税人可以从这两种方法中择其一来缴纳税款，而实践中其实多数人都选择了1%—2%。这次明确说要按照20%，就是按原买价与卖价之差适当扣除合理成本后的差额所得的20%纳税，显然这个税额上升了，将极大地影响二手房的交易，进而影响置换类业主购买新房。

        三是“国五条细则”规定对于城市房价上涨幅度过高、过快的城市，在购买第二套房时要提高其首付的比例，同时要提高房贷的利率。现在的比例已经是6成首付了，如果实行7成、8成首付显然对房地产市场的投资行为会有较大的抑制。当然，不可否认的是，“国五条”真正的影响可能要等到各地地方性政策的落地，但是“国五条”及其细则实际上未留下多少空间给地方政府也已是确然的事实，3月30日京、沪两地细则的出台也印证了这一点。

        笔者认为，随着“国五条”及其细则通过地方政策的细化落地，其可能会带来一些新的房地产交易法律纠纷。在此，笔者根据以前调控政策实施后房地产交易纠纷的一些变化，在此谈谈新政落地后可能会随之而来的法律纠纷，与各位读者交流。

          第一类纠纷：限购政策会使得有些已经签订合同的房屋交易不能进行。

        上文提到，按照国务院“国五条细则”的要求，限购区域应覆盖城市行政区域内的所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。按照国务院的要求，限购要“一刀切”，甚至更为严格，而现在各限购城市实行的限购大多不符合这一要求。如果国务院这一“一刀切”的限购政策落地，将使得限购的群体大大扩大，在一些限购城市会使得已经签订合同，但材料尚未交至房地产交易中心的买卖双方的交易无法完成。从法律上讲，“国五条”及其细则可以勉强解释为“不可抗力”，但是如何解除合同、如何退房款、如何承担一方的损失、谁延期办理手续遇到政策调整的过错认定，司法实践中买卖双方都可能会产生争议，如果无法协调解决，进行司法诉讼可能是不得已的选择。对于此类案件，法院一般的处理是：如果各方均无过错，法院将判令合同解除房款返还，收受房款的一方可能要承担一部分利息；如果一方有过错导致合同延期履行，有过错的一方要根据自己的过错程度对无过错的一方承担一定的赔偿责任。

          第二类纠纷：严格执行20%差额所得税带来的税收承担纠纷。

        在“国五条细则”出台之前，几乎所有的城市都是执行“总价1%或2%的所得税政策，但如果严格按照“国五条细则”执行20%差额所得税新政的话，不仅总价1%或2%的政策可能会成为历史，二手房交易的成本亦会大幅提高。比如说，原来60万的房子，不到五年增值到160万元（实际上在一、二级城市非常正常），其按照老政策无非是1%缴1.6万元或2%缴3.2万元的税，但是如果严格按照新政执行，就是20万的税收。如果按照常规的卖家“到手价”来说，刚需的买家可能无力承受，如果由卖家承担，其肯定也不愿意割肉。如果合同未约定清楚，就可能会产生纠纷。法院对于这类纠纷处理的原则无非是有约定按照约定，无约定按照法定。在笔者遇到的一些新交易的案例中，已经出现了“如果税收政策调整，双方应当另行协商税收承担问题，协商不成的，任何一方可以解约”的约定。所以笔者建议，新的房产交易，应当针对税收问题做出更为明确的约定，经免在政策调整后发生争议。

          第三类纠纷：严格的限购政策导致开发商以量换价调低房价，导致业主退房。

        如果房地产限购政策实行“一刀切”，在已经实行限购的城市房价在调控政策的影响下可能会一路下跌，与下跌行情相伴而生的，是一波接一波的业主“退房”维权潮。但需要指出的是，这种方式不符合当下提倡的契约精神，并非明智之举。必须承认的是，即使开发商做出让步，但购房者争取到的利益，也极为有限，更何况有许多理由让开发商对“房闹”现象置之不理。

        这里，需要提醒购房者的是，如果单纯地从控制风险角度出发，购房者可以跟开发商事先签订“保价条款”，或者约定自己可以承受的违约责任以防万一。

        首先，是要求开发商在某个特定时期内进行“保价”。也就是说，可以跟开发商事先约定，在购房之后的一年甚至两年时间内，只要同等品质的物业价格出现下跌情形，便可根据事先签订的“保价协议”来解决出现的问题。还有另外一种“保价”方式，即房价降幅超过某标准，如10%，便可要求开发商补偿差价。这种方式对开发商来说易于接受。

        其次，是约定违约责任。比如双方约定，以总房价的5%作为违约金，因此一旦房价跌幅超过5%，购房者可以选择终止买卖行为，因为相比较履行合同来说，终止买卖可以防止自己承担更大的损失，两害相较取其轻，购房者可以根据实际情况做出对自己更为有利的选择。当然，这种方式是对等的，如果房价涨幅超过5%对开发商有利时，他们也有可能会选择违约，或者要求购房者加价，因此选择这种“保价”办法时，购房者一定要做好心理准备。

        最后，笔者要强调的是，“国五条”及其细则能否真正对房地产交易带来实质性的影响，进而带来一些新的房地产交易中的法律纠纷，笔者认为是取决于各地细则的具体规定及执行的情况，从目前各地出台的细则来看，“国五条”及其细则给房地产市场带来的影响可能比预想的要低的多。●