一、案件简介

       张乙系张甲舅舅，张乙、徐甲系夫妻关系。系争房屋本市巨鹿路820弄某号公房，租赁户名为张乙，在册户籍人员为张甲、张乙和徐甲三人。

       张甲户口于1967年出生即入户于系争房屋，并曾长期居住至1992年结婚。该房屋内有两本户口簿，即张甲一本，张乙、徐甲一本。2003年张乙、徐甲与静安置业签订上海市公有住房出售合同。张乙、徐甲成为系争房屋的产权人。2007年张乙、徐甲将该房屋出售。2010年10月，张甲诉至法院，请求判令确认张乙、徐甲与静安置业所签订的巨鹿路820弄某号房屋的公有住房出售合同无效。

       原审另查明，张甲父亲单位于1977年分配位于本市四平路某号408室房屋一套，当时写明家庭人口为4人。1985年由于家庭住房困难，张甲父亲单位又分配柳营路319弄某号303室房屋一套，原四平路住房由单位保留。此次分房家庭成员中未包括张甲。1998年张甲购买安居房一套，位于本市棕榈路300弄某号402室。该房已被张甲出售。

       二、审理观点

       一审法院认为，本市巨鹿路820弄某号公房房屋承租人系张乙，虽张甲户籍一直在该处房屋内，并曾经长期居住该屋内。但根据国家有关法律、法规及政策规定，如张甲他处有房，享受过福利分房，则张甲不属于该房屋同住人。如张甲不具有同住人资格，张甲就不具有公房购买条件。本案张甲父亲在1977年单位分配房屋，在1985年因住房困难，单位再次分配房屋时，房屋调配单中写明家庭人口并未包括张甲，且原分配的房屋已由单位收回。故张甲实际在上述两次房屋分配中，并未享受福利分房。故不能认定张甲在上述两次分房中享受了福利分房。但张甲在1998年购买了安居房。安居房作为国家为解决中低收入家庭，住房困难户的居住问题，而以成本价出售的住房，具有明显的福利性质，应认定张甲取得了福利性质的房屋。且1992年后张甲已不居住该房屋内。故张甲不具有系争房屋同住人资格。张乙、徐甲购买系争房屋的产权并未侵犯张甲的利益。张甲要求确认房屋买卖合同无效缺乏依据。张甲诉请不予支持。

       上诉人张甲不服一审法院判决，向二中院提起上诉称：张甲在他处未享受过福利分房，1998年张甲购买的本市棕榈路300弄某号402室，并非安居房，而是平价房，且该房已被张甲出售，故张甲符合共同居住人的条件，应认定为系争房屋的共同居住人，张乙、徐甲在未经张甲同意情况下，与静安置业签订系争房屋的上海市公有住房出售合同，侵害了张甲的合法权益，要求撤销原判，支持其原审请求。

       中级人民法院认为，系争房屋承租人系张乙，张甲户籍自1967年出生迁入系争房屋后并长期居住至1992年结婚，2003年张乙、徐甲与静安置业签订上海市公有住房出售合同，成为系争房屋的产权人，并于2007年将该房屋出售，现张甲诉至法院，请求判令确认张乙、徐甲与静安置业所签订的公有住房出售合同无效，故张甲是否具有系争房屋同住人资格是本案争议焦点。根据查明的事实，1998年张甲与上海市建设系统职工住宅合作社签订《上海市安居房、平价房配售合同》，购买了本市棕榈路300弄某号402室房屋一套。安居房、平价房是国家安排的专项贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房，故具有明显的福利性质，原审法院据此认定张甲取得了福利性质的房屋，且1992年后张甲已不居住该房屋内，张甲不具有系争房屋同住人资格，并无不当，张甲要求确认房屋买卖合同无效依据不足。张甲的上诉请求，本院不予支持。判决如下：驳回上诉，维持原判。

       三、案件评析

       本案的争议焦点为安居房是否属于福利分房。司法实践中经常把平价房与安居房并列讨论，虽然平价房与安居房有些区别，但本质上都属于保障性住房。本文亦将平价房与安居房一起论述，不做区分。

       安居房是指国家和地方政府为加快解决中低收入家庭住房困难户的居住问题，建立社会主义市场经济条件下具有社会保障性质的住房供给体制，而实施的安居房开发、建设、分配、出售和管理的工程，并采用自建、联建、委托代建以及市统一建造多种形式进行建设。建设的安居住房坚持非盈利性原则，并以成本价向中低收入家庭出售。安居房建设用地，实行由政府划拨的方式进行安排。上海市人民政府在1995年开始实施安居住房建设工程，解决中低收入家庭无房户、危房户和住房困难户。那么安居房屋是否属于公房同住人资格中他处有房的情形，即安居房是否属于福利分房。因缺少法律规范的解释，司法审判中对该类房屋定性尚未有统一的观点，但有两种倾向性意见。

       第一、安居、平价房屋属于福利分房，应当被认定为同住人资格中的他处有房。本案两级法院便坚持此观点，认为安居房房屋属于保障性住房，不具有营利性，且个人仅支付了安居房屋的成本价格或低于成本价，因此安居房屋应当认定为福利分房。根据安居房的概念和性质可知，该类房屋福利性还包含：1、建设所用土地一般是行政划拨用地；2、房屋建筑贷款一般是政府扶持和单位出资建设，个人出资购买房屋虽然支付安居房的“成本价”，但远远低于商品房开发的成本价；3、税费减免，根据关于上海市安居工程实施方案》沪府发[1995]42号文件（以下简称42号文）第十四条：“实施安居工程建设，按市、区分工的原则，分别由市、区承担固定资产投资方向调节税、营业税、房产税、契税”。因此安居房屋被认定为属于福利分房，审判实践中也有很多判例，比如：2014年黄浦区人民法院判决书“查留浩、董小枫、查国君户籍在系争房屋内，因居住困难，符合特困户条件，在系争房屋动迁之前，已由相关部门作为特困户为其解决居住问题，其购置的解困平价房面积也已超过法定标准，虽购置的解困平价房由其自行部分出资，但该房的取得应属福利性质，故查留浩、董小枫、查国君也不符合系争房屋安置人员的条件，亦不应获得系争房屋安置补偿款”

       第二、安居房、平价房不属于福利分房。安居、平价房是解决居住困难问题而由政府提供的保障性住房。根据42号文第四条规定：“安居房建设资金坚持国家、单位、个人三者共同负担的原则，即：国家贷款等扶持，单位筹资建房，个人出资买房”。符合条件的居民购买安居房时需要支付房屋的成本价。而根据上述文件第十九条规定：：“安居房的成本价，由市建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门审核确定。主要由征地和拆迁补偿费、勘察设计费和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理费、贷款利息和税金等构成”。安居房屋包含政府和单位帮助的福利性，但该部分福利性相对于福利分房的福利性较小，由于个人购买安居房时支付房屋对价，且该对方已经覆盖房屋的成本价格。国家和单位并未无偿补贴款项和房屋面积给个人，因此不能认定安居房屋属于福利分房。比如2019年虹口区法院判决书中表述：“ 何某某家庭虽然在2000年自购罗秀路房屋商品房，根据房产交易中心合同显示：该房屋属于安居房、平价房。但何某某家庭系自行出资购房，也并无证据证明其购房时享受了特定购房资格或房价优惠待遇，故法院认定其未享受福利分房”。

       不动产征收律师，在实务办理案件中，必然会遇到各类含有福利成分的房屋，福利成分可能包括：单位补贴款、房价优惠、税费减免、土地划拨、租房补贴、贷款扶持、工龄购房等各类政府、单位各类优惠扶持。含有国家和单位福利成分的房屋并代表一定是福利分房，根据上海高院解答：“房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房”才被认定为福利分房。因此律师要勤勉尽责，将当事人购房的证据材料调查清楚，并重点力争房屋的成本价能否超过房屋的福利成分。