【案情简介】

J大厦（以下简称“标的房产”）位于上海市浦东新区，面积为45,872.58平方米，包括1-3层裙楼（14个独立产权的单元）、4-24层主楼（400个独立产权的单元，面积在60-70平米）、地下停车场及一座塔楼（其中不包括已出售给A公司的102单元）。标的房产产权的初始状况为：主楼的378套房屋产权由200个美国自然人（以下简称“小业主”）合法拥有；小业主又在中国境内设立上海L置业有限公司（以下简称“L公司”）并委托L公司对标的房产进行经营管理，除上述小业主拥有的378套房屋以外的其余房产（包括不可售房产）均由L公司合法拥有（上述小业主与L公司合称“业主”）。

业主与苏州D集团有限公司（以下简称“苏州D”）签订租赁合同，标的房产由苏州D承租，苏州D又与V酒店（中国）有限公司（以下简称“V酒店”）签订委托管理合同，委托V酒店作为管理人代苏州D管理位于标的房产内的上海V酒店。后业主拟整体出售标的房产（各小业主所有房屋资产+L公司股权），苏州D作为承租人主张优先购买权，于2012年7月11日与业主委托代理人签订了框架协议。

因苏州D在业主屡次催告后，仍未按照框架协议的约定及时、足额进行付款，业主遂与自然人王某于2012年12月1日就标的房产及L公司股权的转让另行签订了框架协议，且王某已按照框架协议的约定，支付了定金5000万元。后因苏州D与业主的房产转让纠纷进入诉讼程序，苏州D对部分标的房产的查封、L公司股权的冻结影响交易进行，王某停止履行后续付款义务并起诉业主，要求返还定金5000万，同时亦查封了部分标的房产、冻结标的股权。

后业主委托自然人李某做调解工作，代为处理上述与苏州D、王某之间的诉讼纠纷。但李某暗中以其实际控制的上海A实业有限公司作为主体，与业主于2013年5月21日就标的房产及L公司股权的转让另行签订框架协议并成功将部分房产过户至李某实际控制的其他公司名下。后其行为被王某发现，王某起诉至法院，要求确认李某与业主签订的框架协议无效，同时又查封了部分标的房产、冻结标的股权。

因前述诉讼纠纷的查封、冻结导致标的房产、L公司股权转让受到限制，李某用于收购标的房产的资金链断裂，遂请求上海M房产有限公司（以下简称“M房产”／“委托方”）共同出资完成标的房产的收购。因存在多个交易主体，多份标的房产以及L公司股权转让的合同，涉及多起诉讼纠纷，法律关系错综复杂，M房产遂委托王栋律师的法律服务团队，为标的房产的收购（以下简称“本项目”）提供全程法律服务。

【争议焦点】

本项目主要存在以下三个难点：

其一，本项目标的额较大，涉及的交易主体较多，且各主体之间同时存在多起已决、未决诉讼，法律关系错综复杂，同时，因标的房产的所有人为两百多名外国自然人，相关授权委托文件涉及公证、认证问题，在短时间内准确厘清各主体之间的关系具有一定难度。

其二，本项目交易的标的房产数量庞大，共涉及四百多套房产，且部分标的房产因不同的诉讼而处于查封、轮候查封状态，L公司股权处于冻结状态，对其进行尽职调查的工作量极大。

其三，本项目交易时间节点非常紧迫，在未进行充分的尽职调查前，委托方贸然接盘的风险极大，因此委托方对笔者的法律服务团队提出了较高的法律服务要求，要在最短的时间内对本项目的背景情况进行全面梳理并及时发表专业法律意见、出具法律分析报告。

【律师代理思路】

对本案基本事实进行正确、准确的梳理，是保证委托方利益的前提条件。笔者首先对标的房产的房产基本信息进行全面梳理，并对瑕疵房产信息进行分类汇总；之后前往标的房产所在地对上海V酒店的业态进行实地走访调查；同时对本项目所涉九家公司的工商基本信息、股权出质、冻结、已决诉讼、未决诉讼等情况进行调查。在此期间，笔者带领的法律服务团队及时向委托方出具了产调信息汇总、实地调查报告、工商调查报告、已决诉讼情况表、未决诉讼情况表等书面文件，并对上述调查情况进行整合、分析，依据前述文件先后制作了本项目主体框架图、本项目初步法律分析报告、本项目所存在的风险点及应对方案和本项目操作路径图等书面文件，为委托方最终作出商业判断提供了重要依据。

本案的实施主要存在两个障碍，其一，能否征得业主方及其他争议方的和解并同意将标的房产顺利过户；其二，顺利过户后，能否正常运营或出售标的房产达到预期商业利益。

本案中，王某及业主方查封、冻结了涉案标的房产和L公司的股权，苏州D冻结了L公司的股权，这些在先案件的处理结果直接决定了委托方本次收购的成败与否。王某方同意与委托人达成和解，并在一定条件下撤回起诉，解除对标的房产的查封以及对L公司股权的冻结。因此，业主的合作态度及标的物业的租赁状况为需要重点考量的因素，当然，苏州D的影响无论是在收购前或收购后都是干扰。

结合本案情况，为达到委托人目的，笔者给出如下建议：

（一）与王某协商

鉴于目前陈某实际控制的三家企业上海X实业有限公司（以下称“X”）、上海Q物业管理有限公司（以下称“Q”）和上海Y投资咨询有限公司（以下称“Y”）名下的房产已被业主和王某查封，建议委托人先与王某协商谈判，确定最终方案，让其撤诉解除相关涉案房产的查封以及L公司的股权冻结，避免相关交易处于停滞状态。

（二）与X的贷款人工商银行进行沟通

据了解，X公司100%的股权已全部质押给了工商银行，且不排除Q、Y两家公司的股权亦存在质押情况。《中华人民共和国物权法》第二百二十六条第二款规定：基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。根据上述法律规定，若委托人拟采取收购王某实际控制的三家公司全部股权的方式来推进项目进行，在存在股权质押的前提下，股权转让还需征得质权人的同意。

（三）与业主协商

在与王某、陈某确定好统一的方案后，建议与业主的委托代理人进行协商，让其撤诉解除相关涉案房产的查封以及L公司的股权冻结，并就标的房产的收购方案重新进行谈判。同时，要确保业主不会引入其他第三方参与标的房产的收购。

（四）与苏州D谈判

在上述过程均顺利进行的前提下，考虑到房产成功收购后的经营等后续问题，需与苏州D就租赁关系进行谈判。

在笔者对本案进行的尽职调查的基础上，委托方又聘请了德勤会计师事务所对本项目所涉陈某实际控制的几家公司进行财务尽职调查，并出具了详尽的财务调职调查报告。

【案件结果概述】

 因自然人陈某先前向委托方作出的说明和保证与法律尽职调查、财务尽职调查存在严重出入，委托方最终决定放弃本次收购。

【案例评析】

《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。该条文虽不是强制性规定，但作为民法的基本原则，诚实信用应当被所有的民事主体所遵守。

本案涉及主体众多、法律关系复杂，起因皆是因为各方主体没有按照所订立的合同履行各自的义务，导致违约引发诉讼。笔者在进行了大量的尽职调查工作后，及时制作相应的书面汇总报告，为委托方进行商业谈判、最终作出商业判断提供了重要的参考价值。及时、充分、高效的法律尽职调查在委托方后续进行财务尽职调查时起到了极大的帮助作用，这亦是法律服务价值的体现。

然而最终因王某在合作磋商过程中违背了诚实信用原则， 其向委托方作出的承诺与实际情况严重不符，令委托方决定放弃本次收购。

在本案中，笔者及其法律服务团队面对庞大的工作量，尽其所能，提供了专业严谨的法律服务，在保证法律服务质量的同时，兼顾到效率，充分展示了律师的专业精神，获得了委托方的高度信任，深受好评。

【结语与建议】

本案反映出我国的民商事交易过程中，在巨大商业利益的诱惑下，诚实信用原则仍未受足够的重视，导致出现本可以避免的损失与司法资源的空耗。法治、诚信的国家需要全社会共同的努力推动。