2020年1月5日，王先生向李女士购买上海市徐汇区的一套房屋，双方签署了房地产买卖居间协议，转让价格人民币2000万元，支付了定金50万元，双方约定2020年2月5日在上海签约，并支付首付款1000万元。王先生有上海户籍，但是平时都在澳大利亚工作生活。

买家王先生提出：2月5日，上海政府部门及中介公司由于新型冠状病毒肺炎疫情影响都没有上班，无法网签《上海市房地产买卖合同》，而且澳大利亚与中国的航班也停飞，无法与李女士按时签约并支付首付款，要求延期签约付款，延期到上海疫情结束。李女士不同意延长到疫情结束，她认为该房屋市场价约2300万元（该价格也是李女士当初的挂牌价格），由于李女士急着用钱，而且买家王先生是现金付款，无需贷款，故以低于市场价即2000万出售给了王先生，希望尽快拿到房款，解其燃眉之急。李女士同意稍微延期几天，等登记部门及中介上班后就可以网签买卖合同，或者要求王先生按约定先支付首付款。于是双方产生争议，都认为自己的要求是合理的。 

一、新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力

2020年1月20日，国家卫生健康委员会公告：将新型冠状病毒感染的肺炎纳入乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。而上一次对传染病采取“乙类甲管”措施的还要追溯到2003年的传染性非典型肺炎（SARS）。2020年1月27日，上海市人民政府发布《上海市人民政府关于延迟本市企业复工和学校开学的通知》，规定“本市区域内各类企业不早于2月9日24日前复工”。2020年02月04日，上海市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室通告：来自或途经湖北等重点地区的来沪、返沪人员，应按照相关规定，自抵沪之日起，严格落实居家隔离或集中隔离观察14天的要求，自觉向小区报告并接受管理，无异常情况的，到期后正常上班。从其他地区来沪、返沪的人员，自抵沪之日起，做好自我体温检测，如实填写健康状况信息登记表，如有异常及时向单位或小区报告。

截止到2月11日，因该新型肺炎中国已经死亡1017例。截至目前，全国绝大部分省、市、自治区因新型冠状病毒肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。继武汉“封城”后，国务院宣布春节假期延长，各地陆续宣布推迟开工、延迟开学等相关措施遏制和减少疫情的传播。很多国家与地区都暂停了来往中国的航班。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新型冠状病毒是人类目前不清楚且无医疗药物的病毒，而且易传染。疫情是突发的，具有不能预见、不可避免、不能克服的特性，疫情引发的生病住院、封城、延迟上班或开学、停航等系列措施构成不可抗力事件。

但该不可抗力事件对房屋买卖合同履行所产生的影响，不可一概而论，要具体情况具体分析。 

二、不可抗力产生的法律后果

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国合同法》一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

根据2003年6月11日发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》：在疫情发生后，一方当事人继续履行原合同对自身权益有重大影响，法院可结合案件情况适用“公平原则”处理。因政府或有关部门为防治疫情采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理，即适用“不可抗力”的规定。

因此次新型冠状病毒疫情对合同履行可造成以下影响：

1. 疫情并未对合同目的实现产生根本影响，如因疫情造成了合同延迟履行的，因疫情影响造成损失的，可根据具体情形，适用公平原则处理。

2. 因疫情影响造成合同目的不能实现的，当事人可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定法定解除该合同。

因此，疫情自身属于不可抗力情形没有争议，需要判断的是疫情与合同目的不能实现、合同不能履行之间是否具有因果关系。

   三、新型冠状病毒肺炎疫情对房屋买卖合同的影响

房屋买卖合同双方当事人因受疫情影响，不能如期办理房屋买卖签约、过户、乃至交房的，属于不可抗力，可以免责，无需承担违约责任，对方也不能因此解除房屋买卖合同。

因疫情影响造成房屋买卖合同延迟履行的，迟延履行方应注意履行及时通知义务，并提供疫情构成不可抗力的证明义务。如：延期开工的证据，航班停飞的证据等。

结合开篇的案例，王先生提出2月5日由于疫情影响无法签约及付款，要求延期，属于不可抗力，其要求是合理合法的。从法律程序上，王先生需要举证证明发生了不可抗力事件及不可抗力事件的影响期限。待上海市不动产登记中心及房产中介公司恢复上班，而且中澳航班恢复通行，不可抗力的情形就消除了，买卖双方就可以继续签约及付款。发生疫情的合理期间属于不可抗力，王先生无需承担违约责任，李女士也无权借此解除买卖居间协议。

但是，王先生由于过于担心新肺炎疫情，提出等疫情完全消失再签约付款，这可能要到3月底或者更长时间，这是出售方李女士无法接受的。这时候，李女士可以等疫情稳定、恢复上班且中澳恢复航班后，发函给王先生催告要求继续履行房地产买卖居间协议，即要求其来上海网签《上海市房地产买卖合同》并支付首付款，当然催告要给对方一定的合理期限，如一周的时间。若王先生过于担心疫情，不肯来上海签署付款，那么李女士有权解除双方签署的房地产买卖居间协议，并追究王先生的违约责任或者没收定金。当然，在李女士解除房地产买卖居间协议后，其有权另外将该房屋出售给第三人，解决其资金需求。