随着离婚率的逐年攀升及房价的持续走高，夫妻名下的房产怎么分割成了每对将离婚的夫妻关注的焦点。尤其是在北上广等一线城市，动辄几百万的房产到底归谁所有？不少夫妻为此对簿公堂，唇枪舌战。于是也有越来越多的夫妻想出万全之策，房产夫妻双方谁都不要，约定给子女所有。这种方式切实避免了夫妻之间的纷争。而且因为孩子都是父母的心头肉，给对方有意见，给孩子却都舍得。于是一纸协议，把房产约定给子女所有。

那么问题也来了，如果夫妻没有及时将房产过户到子女名下或者因有贷款未还清无法过户到子女名下，对于子女来说，该房产仍登记在父母名下，如果父母一方反悔不肯配合过户了怎么办？如果父母将房屋出售、抵押了怎么办？如果父母欠钱，该房屋被债权人查封、执行了怎么办？本文中笔者将结合实际办理的案例为这些情况的孩子们维权支招。

一、 夫妻离婚将房产协议给子女所有，过户前父或母一方反悔

案例：李某（男）与蒋某（女）于2002年初登记结婚，年底生下儿子李某某。2005年夫妻在上海某区购买一套房产，2008年在江苏某市购买一套房产。2011年李某出轨，夫妻感情破裂导致离婚。夫妻签订离婚协议书，并至民政局办理离婚登记。协议约定：将上海一套房产归儿子李某某所有，江苏某市房产归蒋某所有。但均未办理权利人变更登记手续。2018年李某某主张将上海房产过户至自己名下，遭其父李某拒绝。于是起诉至法院。法院经审理后支持了李某某的主张，判决李某配合李某某将上海房产过户至李某某名下。

律师分析：对于夫妻离婚时将房产协议给子女后，一方是否可以反悔的问题，实务中大概分为两种观点：

一种观点认为：可以反悔。理由是：夫妻将名下财产协议给子女的行为，实际是对子女的赠与，在过户前赠与行为并没有实际完成，因此可以依据《合同法》第186条任意撤销权的规定，予以撤销。

另一种观点认为：不可以反悔。理由是：夫妻通过签订《离婚协议书》的方式将房产赠与子女，该协议的性质是离婚协议，即以离婚作为生效条件，既然婚姻关系已经解除，该协议已经发生效力，对双方均具有拘束力，不能反悔。

笔者持第二种观点。离婚协议的性质不同于一般的协议，它兼具人身和财产的属性，财产约定的条款往往和“离婚”这个人身条款绑定分不开的，相互依托，有时还会涉及子女抚养，债务承担等，带有一定的情感因素。

换句话说，离婚协议主要是为了解除双方的婚姻关系而设，夫妻双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，也可理解为是一种有目的的赠与行为。该种赠与行为不完全等同于《合同法》规定的赠与行为，它是对共有财产的分割，具有明显的目的指向性，因此不能单独反悔。而且赠与条款是整个离婚协议的一部分，如果可以单独反悔，以协议离婚方式解决离婚纠纷的目的就会无法实现，不利于维护离婚双方的真实意思。

相反地，如果支持可以反悔，不乏有些人为了达到离婚的目的，在离婚协议中作出一些虚假的承诺，又在离婚后对财产分割问题反悔，要求撤销关于财产分割的协议。这不是立法的本意，也不利于社会的稳定，相反会助长一些不诚信的行为。

二、 父母离婚将房产协议给子女所有，未办理过户，被父或母一方出售

案例：王某与马某于1998年3月19日登记结婚，1999年3月6日生育马某某。2012年4月24日，王某与马某达成离婚协议书，约定：双方婚后购置位于XX路XX号XX号楼房屋一套（登记于马某一人名下），双方离婚后将此房屋赠予孩子马某某所有，孩子马某某年满18岁后，马某将房屋产权过户给孩子，该房贷款全部由马某负责。协议达成当日双方办理了离婚登记手续。2015年1月，马某与第三人杨某签订房屋买卖合同，将上述房屋卖与杨某，并在杨某看房时告知该房赠与马某某的事实。为此，马某某诉至法院，请求马某配合办理过户手续；杨某作为有独立请求权的第三人请求确认系争房屋归其所有。法院经审理支持了马某某的请求，驳回了杨某的请求。

律师分析：父母离婚将房屋协议给子女所有后，又擅自出售、抵押给第三人时，实际案例中存在两层法律关系，即父母与子女之间的赠与关系，实际出售人与买受人之间的房屋买卖关系。

在第一个法律关系中，父母在离婚协议中将房产赠与给子女后，单独一方不能反悔在第一个问题中已经阐述。子女虽不是该房屋的实际产权人，但对该房产享有变更登记为权利人的请求权。此时父或母一方若再次出售该房屋，实际是无权处分。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”

在第二个法律关系，即房屋买卖关系中，因为出售人是无权处分，买卖关系是否有效取决于买受人是否善意取得，即《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款之规定“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。…”

上述案例中因为杨某在看房时已明知马某是无权处分仍与马某签订房屋买卖合同，故不构成善意取得。

那么如果该案中杨某构成善意取得时，马某某还能享有变更登记为权利人的请求权吗？显然已不具备。这时马某取得售房款应为不当得利，马某某可以向马某主张返还售房款来维护自己的合法权益。

三、父母离婚将房产协议给子女所有后，办理过户前被父或母的债权人申请查封、执行

案例1：陈某与范某2000年12月登记结婚，婚后生育一子一女分别取名陈某某、范某某。2004年夫妻共同购买位于上海某区的一套房产。2015年双方感情破裂导致离婚。双方经协商一致签订《离婚协议书》，协议约定将房产归陈某某和范某某所有。离婚协议签订后，涉案房产未办理不动产所有权变更登记手续。后因范某欠金某850000元，无力偿还，金某将范某诉至法院，并申请查封了范某与陈某名下上述房产并进入执行拍卖程序。范某、陈某向法院提起案外人执行异议之诉被驳回。

律师分析：对于父母将房产协议给子女所有，未办理过户，后被债权人申请查封、执行的，子女作为实际权利人提起案外人执行异议之诉，是否应当被支持，实务中也大概有两种观点：

一种观点认为：不应当被支持。理由是：案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院判决不得执行该标的。在离婚协议中约定涉案房产在双方离婚后归子女所有，但未至不动产登记机关办理变更登记手续，该协议关于涉案房产归属的约定仅在协议当事人之间产生约束力，不能对抗协议之外的第三人。

另一种观点认为：是否应被支持不应当一刀切，而是应该视约定该房产归子女所有的离婚协议生效时间、未办理过户的原因、离婚协议是否可以被债权人查知以及债务形成时间等情况区分对待。如果离婚协议形成时间在前，且在债务形成时已经生效，能够被债务人查知，那么应当被支持，相反不应当被支持。

笔者持第二种观点：

具体应区分以下情况：

（1）子女以其为权利人为由，提出案外人执行异议及执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。但其提供的证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错，且离婚协议将房产约定给子女的行为早于债务形成时间的，应予支持。

（2）约定该房产归子女所有的离婚协议形成时间早于债务形成时间，且该离婚协议已经法院确认形成生效的裁判文书的，即债务形成时可以被债权人查知的方式生效，应予支持。

（3）约定该房产归子女所有的离婚协议形成时间早于债务形成时间，虽未实际办理产权变更登记，但在债权人申请查封之前子女已向法院提起变更产权的诉讼的，也应当予以支持。

以上观点，不同地区法院也存在不同观点：上海地区法院持第一种观点，江苏地区法院持第二种观点。那么最高院持哪种观点呢？我们再看一个案例：

张某与成某系夫妻关系，2008年因感情不合在民政局办理登记离婚。协议约定夫妻名下房产一处归张某所有，贷款由张某偿还，贷款还清后成某协助张某办理产权变更登记手续。2011年成某因民间借贷欠款第三人万某，于2013年万某起诉至法院并申请对上述房屋查封，判决生效后经万某申请，法院启动拍卖程序。张某向法院提出执行异议之诉获支持。万某不服，向最高院申请再审被驳回。

理由如下：张某虽不能直接确认为该房产的权利人，但对该房产享有变更登记为权利人的请求权。该请求权可以排除人民法院对涉案房产的强制执行。从两种请求权产生的时间来看，张某的请求权是基于2008年于成某签订的离婚协议产生，而万某的请求权是基于2011年的借贷产生。张某的请求权在前，在时间上具有优先性。从两种请求权的性质和内容来看，张某的请求权是基于对涉案房产的物权请求权，而万某的请求权是一般金钱债权，该债权并非是基于涉案房屋产生，因此从请求权的性质和内容上来讲，张某请求权具有优先性。

综合以上，父母离婚时将房产赠与未成年子女，但未及时过户至子女名下或因有贷款未还清无法过户至子女名下，对于未成年的子女而言存在诸多不可控的法律风险。为保护未成年的财产权益，律师建议：

1、 父母离婚将房产赠与子女，也是对弥补夫妻离婚对子女造成的伤害，应及时过户至子女名下或过户夫妻一方和子女两下名下。避免因一方反悔或单方处分房产的行为给孩子造成二次伤害；

2、 夫妻离婚协商一致形成的离婚协议书，应尽可能通过人民法院调解或判决程序确认其效力；

3、 父母赠与子女的房产，遇债权人申请查封或执行，未成年子女应积极通过提起案外人执行异议之诉的方式维护自己的合法权益。