小区破墙与街区制的法律思考

2016年第03期    作者:许倩 整理    阅读 7,123 次

本期主持：

施克强   上海市律协宣传委委员、民事业务研究委员会副主任

         上海市尔立律师事务所主任

嘉宾：

邹  荣   华东政法大学教授、社会管理综合治理研究院常务副院长、社会协同处处长

宋安成   上海市律协房地产业务研究委员会委员、北京盈科（上海）律师事务所合伙人

米玲玲   上海市律协社会矛盾化解业务研究委员会副主任、上海长策律师事务所合伙人

■ 施克强：

今天很荣幸能请到在座嘉宾，一位是华东政法大学社会协同合作处处长邹荣教授，是行政法方面的专家；一位是宋安成律师，在物业房地产方面很有研究，是盈科所的房地产法律事务部主任；另一位米律师是市律协社会矛盾化解专业委员会副主任。我们今天的主题有关于近日印发的一个新闻，中共中央国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，文件里有短短一行字引起了大家的热议：新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。我提议从三个方面来讨论：第一，街区制是不是符合市场经济和城市发展的需求，优点在哪里；第二，文件里提到以后不再审批封闭式小区，这在未来规划和社会管理上会有哪些问题，在法律上，作为法律人，如何来解读并提出建议；第三，已建成的住宅小区、单位大院要逐步打开，大家特别热议的是《物权法》如何来适应这个政策导向。

城市街区制优点在哪里？

■ 施克强：

我个人觉得街区制是符合未来城市需要的，无论从一个城市的人文角度、完善角度还是交通角度等，上海在上世纪90年代以前很少有封闭小区，那时候就是一个个里弄，可以任意走动。大家去港台地区或西方发达国家的城市去看，很少有封闭小区，我个人是认同街区制的。不知道在座嘉宾如何看待这个问题。

■ 邹荣：

我想是这样的，第一个问题关于不设封闭式小区对城市管理是好是坏这个问题，讨论这个问题恐怕要讲一件事情，就是城市里的土地在我们国家和发达国家是不一样的。如果是私人所有土地，通过购买或转让，不属于公共规划的范畴，属于私人物权。说到规划使用土地如何安排，就涉及到政府所控制的公用土地，设立小区是否科学，是否更符合未来城市发展的方向性，我相信中共中央国务院发文的时候，应该有所调查、有所了解。这件事对城市交通、城市发展到底有没有利，肯定要有科学依据。还有就是以中共中央国务院的名义发文，今后在城市规划中，有导向性、政策性的东西出来了，中国是非常大的，每个城市的情况各不一样，人口密集型城市里可能有这个问题，那么很多其他地方城市的情况可能跟北上广等不太一样，这些城市如何来规划，涉及到很现实的问题，就是城市的规划建设是国家事务还是地方事务。从现在的《立法法》情况来看，城市规划属于地方事务，地方如何来规划，是由国家制定统一法规地方来执行，还是地方根据自身发展需要来进行规划的问题。所以从法律上考虑这个问题，是不是科学。现在十八届三中全会、四中全会提出决策的科学性合法性，特别是科学性这个角度来说，经过哪些数据哪些城市的调查发现这个情况，是对未来城市发展不利的。决策要让人心服口服，要拿数据、科学依据来说话。很多人说了，封闭不利于交通等，国外有很多地方不是这样的，我相信这是事实，但是要把决策过程的依据拿出来，这样才能以理服人。在科学性这个问题上，他们讲的情况是不是和每个城市的情况都一样，差异度太大，有些土地可能比较广大，但是交通不成问题。其实封闭式小区也有好处，在地方差异度较大的情况下，中央整个决策形成政策导向是依据什么出来的，我们应该有权利知道。

■ 宋安成：

我觉得国务院文件有两点值得解读，第一个就是新建小区原则上不再批封尊闭式的，原来的小区成了社区或街区，有这个问题。目前关联度比较高的一部法律就是2007年的《物权法》，明确提到小区建筑区划内的绿化道路属于全体共有。现在政府要打开围墙，从我们以前处理的纠纷和碰到的问题来看，昆明包括广州都曾经有过拆“围”的情况，也确实遭到了一些业主的反对，当时一个是法律意识不强，另外确实没有太尊重业主的权利。现在如果再拆“围”的话，肯定要和《物权法》进行衔接，特别是买高档社区的，对他们影响会很大。首先我觉得这个政策是好的，如果真的把社区打开，政府有一定的对价，这个对价不一定是出钱，政府能揽下道路维护、绿化维护等责任，对业主来说，未尝不是一件好事，对大部分中等或中等偏下社区肯定是件好事。我一直讲，物权是你的权利，但这个权利附带的义务是非常大的，要为此承担很大的成本。如果把这个权利过渡给政府，换成真正的看到经济价值的权利，我觉得这是条好的路径，但是这需要探索，毕竟各个社区不一样，各个地方也不一样，不能一刀切，上海的中心城区和郊区也不一样，现在主要是解决中心城区的拥堵问题。我觉得下一步可能是要看各地如何出台政策，找个比较合理的路径，在保证《物权法》规定的业主权利的基础上，以适当的方式、适当的形式来打开社区。

■ 米玲玲：

我个人的看法：街区制是未来城市规划的发展趋势。对普通民众而言，街区制似乎是个全新的概念，但是从律师角度来说，其实我国本来就存在街区制。

一、街区制在中国自古有之，随手翻阅一本历史书籍，书籍中记载的市井生活都是街区制的模式，即便是在今天三、四线的县级市中，市区的大多小区都是开放式的格局，没有封闭的概念，物业、安全等就是由街道、辖区派出所来负责，而从集体土地来说，我们的农村就是个典型的街区制管理模式，由村委会进行业务管理，包括街道、公共管理等服务，因此街区制在我们而言不是个新生事物。

二、那么小区从何时封闭，为何要封闭呢？近现代的城市发展，开发商营造小区品质与环境的私密等方面考虑才建起了围墙，初步产生了封闭小区。最早有封闭式住宅的概念来说，是来源于大家对权力的欲望，比如古时候的皇宫。

三、现在政府提出要在国有土地上实施这一城市规划，我认为政策的初衷是为了将来城市有一个更好的规划，那么是不是要打破原有已经建成的封闭式小区呢？我觉得没必要完全打开。因为刚刚邹教授提到每个城市的特点不一样，有些三四线城市有了封闭式小区反而有利于政府管理；对于一线城市来讲，可能面临土地资源的紧缺，城市公共交通的拥堵，当然封闭式小区不是这些问题的根源，但是对这些问题会产生一定的影响。从这个意见的角度上来说，要把封闭式小区打开，我认为还是要从政府层面上做很多工作，一个首先要从立法上做衔接，各级人民政府要从行政角度做好相应配套的工作，这工作需要很多相关部门的政策、操作意见出台，我觉得这只是个开始，从普通民众的角度而言没必要恐慌。

■ 施克强：

逐步推广街区制到底如何论证出来，以及我们国家的地区差异，这些问题确实值得关注和研讨。街区制照米律师所说古已有之，现在要进一步城市化。大家去看《清明上河图》，里面都是四通八达的，城市很大，但只有一道城墙，这道墙相对于农村来说的一道屏障，农村不可能再建城墙了。象邹教授说的，论证过程中依据在哪里，有哪些科学论证，如果能够披露，更有利于大家理解。

■ 邹荣：

我补充一句，你刚才讲街区的问题，实际上中国在解放前除了地主大院，在刚解放的时候，基本没有封闭式小区，只有单位大院，被围起来的是国家机构和一些设施。为什么后来有了封闭式小区，因为房地产开发，这首先需要有规划许可，是经过规划部门审批，是符合《规划法》的。今后不再设立封闭式小区没有问题，这是国家出台了规划政策，但是已经建成的小区要打开，这里涉及到很多利益，政府、老百姓、其他公众各有需求，怎么平衡这几方面的共识，这就是按照习近平总书记十八届三中、四中全会说的，在这个问题上，要找到最大公约数。现在强调法治思维、法治方法，法治思维就是首先要有法律意识，在做之前在法律上要论证。

街区制纳入城市发展导向后的

立法前景

■ 施克强：

我们今天的解读有两个层面，第一个是以后不批，我觉得这个法律问题好解决，就是推动立法程序，把政策导向推动到立法程序中去，以后从规划审批这块再慢慢控制调整，从立法和行政途径都可以做到。我们先看看如果未来有立法方面的一些新的动向或要注意哪些事项，既是从普通老百姓角度，又是从职业律师角度、法律研究者角度来预测，哪些地方会带来立法上的需求，以及要修改现有的法律有哪些障碍，我们就先从立法角度讲。

■ 宋安成：

我当时写了篇文章，就是《住宅街区制对房地产开发模式的影响》，里面讲到我们实行街区制之后，房地产开发流程，政府和事业单位、开发商之间的分工有比较大的变化。第一个变化就是招拍挂的方式，一块土地给开发商，大配套、小配套都是开发商来完成，现在新的模式来了，招拍挂也变了，现在有个代建制，超大型楼盘都有，由政府出钱，开发商代为修建道路。这样的话，要完善这种代建制度，这是目前整个土地出让、规划模式，包括政府和开发商、事业单位（水电煤气）的分工，整个影响非常大。原来的小区是以小区为单位的，现在如果街区化之后，街区可能是个大的单位，可能是以栋为单位，然后政府可能会在这个街区配一个维修中心，整个模式会发生很大的变化。上次我在物业管理协会开过一次研讨会，特别关注这个问题，一旦街区打开之后，整个物业管理模式也受影响。所以从拿地、规划、开发到管理，地方政府都应该有相应的配套，否则现在没办法衔接。现在问题出在哪里呢，当时云南和广州打开社区的时候，老百姓反应很大，那么以后再打开社区，要在一开始就设计好，以后打开的社区，土地出让的成本、维护成本、业主的物业管理费相对应该低一点，关于住宅街区对房地产开发的影响还是比较大的。

街区制给城市治安管理带来的挑战

■ 施克强：

我想到公共安全问题，现在小区保安承担了巡逻的责任，以后新建小区就没必要这样了。因为封闭式小区的保安承担了一部分警戒责任，以后小区打开了，保安和公共安全保障部门之间的界限在哪里，可能就是门内门外，这对管理方面确实会带来一些问题，以后这些立法规章制度都要跟上。

■ 宋安成：

政府的技防应该覆盖，其实上海市政府已经做得很好了，一些老旧小区把技防装在小区里，政府公安的联网已经覆盖。我觉得安全和私密性是个问题，但我觉得更多的是个心理作用，很多老旧小区的技防设施是瘫痪的，如果政府能够统一规划、统一管理，那就更安全了。小区开放以后，安全性倒还好，私密性倒是有些问题，特别是高档别墅区。

■ 施克强：

从这个角度来看，可能也是目前城市土地已经短缺了，政府也发现私家小区占了那么多地，有点资源浪费，现在小区的土地白天都是闲置的，其他功能统统被屏蔽了。

■ 米玲玲：

我觉得从立法层面上要解决这个问题，两大法是必须要改的，一个是《物权法》，对业主共有部分面积要做出明确修订。另外一个就是《城市规划法》，这两个根本立法要修订，后续的地方性立法再进行相应修订。为什么要从这两部法进行修订呢，《规划法》就是从政府角度来讲，城市规划法是政府在城市建设中所应依据的首个法律，包括规划立项、审批等流程，都以此依据；再者开发商拿地、招拍挂这一系列是要从行政管理的角度，让其有法可依。就是将来的住宅小区拿到地以后，包括容积率这些细节性的东西都要有相应变化，容积率是跟公共面积相关的。将来《规划法》改变了以后，绿化变成了公共市政的任务，就不在小区开发商的硬性要求里了，所以这是必须要改的。那么为什么要修改《物权法》呢，从业主的角度来说，将来买了房子，绿地的面积包括小区内人行道面积和自己的利益不相关了。小区内的绿地及道路因为不属于业主共有，所以对其的使用及管理权自然不受限于小区的业主。

对于老小区来讲，在没有立法之前，原有法律还在实行，或者新法颁布以后，怎么去解决尾巴的问题？政府在做这项工作的时候，首先要进行意见征询。就是邹教授前面刚刚讲的，小区因为公共原因要进行征收或征用，肯定要业主同意，从《物权法》角度，处分共同共有财产的时候，要达到三分之二以上业主同意，而且要召开业主大会，同意了以后，再按照国家征收条例来进行相关征收补偿工作。一定要按照程序去做，做完这些事情，小区围墙打开，那才会产生后面公共物业管理的问题。

与此同时，带来的问题就是将来的物业公司可能越来越没有市场，而公安机关、市政绿化管理部门等要做的政府性的工作会越来越多。如果原来的封闭式小区逐渐减少，业务没有新增，只能在原来的工作量里进行细化，那对原来的物业公司来往，将来会承担越来越多的义务，做到小而精，在原有的份额里面做到精耕细作，才会保有业主的信赖。我们也注意到，上海市政府管理部门现在也主动承担起了越来越多的义务，意见一出来，他们最先警觉，觉得这是一块他们将来可以从事的业务，除了公共市政道路外，如果业主的小区道路打开了，业主可能也需要向他们缴纳一定的费用，这是个潜在的市场，而且他们已经进行布局了，我觉得这倒是个好事。

回顾封闭式小区是怎么出现的

■ 邹荣：

我觉得还是要把法律关系分析清楚，从小区过去的形成到今后的发展，首先我很奇怪的就是为何会形成封闭式小区，国有土地根据城市规划变成住宅建设，开发好了以后，这里形成了什么法律关系。国家允许开发商去开发楼盘然后出售，政府给你土地是建住宅的，住宅建完了以后卖给老百姓，老百姓是和政府发生法律关系，怎么这地方一圈就变成了公共物业。业主买了房子，连带把公共部位变成了封闭在小区里的权利和义务。如果在私有制社会里，即便是在我们国家，土地不是国家的，通过购买等方式变成私人土地是自己的权利，购买了住房怎么就连带着这里的土地就一块买走了，变成我的权利了，围墙一圈，就变成大家共同的物权。在法律上是怎么形成这个局面的，我找不到法律依据。

■ 宋安成：

我解释一下，三年前我就研究过这个问题，这个问题最早开始于深圳，深圳在1981年最早有一个小区叫东湖丽苑。中国最早的小区一般都是外销的，价格很高，那要讲究一个私密性、安全性，所以这种模式就形成了。上海的房地产开发从1992年开始，一直沿用了这种模式，刚好政府进行了一系列改革，就是要发展物业管理企业，原来政府的水电煤进社区统统让给物业公司了，刚好当时的房管所也改革没有了，转移给了物业公司。但实际上大的房产物业都在探索新型管理模式，例如万科一直有开放式社区，后来因为安全问题、业主意见等也就封闭掉了。开发商往往考虑到老百姓的消费习惯已经形成，不可能再去造敞开式的，因此封闭式小区就这样经过默认逐步形成了。

■ 邹荣：

是的，现在《物权法》明确规定了，我们也不去追究这个问题了，我接下来讨论的问题是，既然《物权法》已经明确了大家有共同的使用权，如果说基于城市发展概念，小区打开以后，就有一个征收补偿关系，前提是首先要修改城市规划。因为我现在住的地方形成这种状态是符合原来的城市规划的，那么基于现在的道路畅通或其他管理，需要被封闭小区的这块土地，那就变成征收关系了，征收是一定要有补偿的。但是前提在于规划被修改的情况下，规划变更修改了以后，按照新规划来征收，如果没有规划在先的话，政府想征收土地，那会人人自危。我还要强调一个严重的问题，政府规划法律效力的问题，修改立法和城市规划，修改之后土地归国家所有了，那是不得了的事。所以中国虽然有《规划法》，每个城市所做的规划的法律效力如何？在很多国家，城市规划建设是个立法事项，要修改是修改法律，不是政府想改就改的。我觉得讨论这个问题，从我们法律人的角度，不仅是城市规划，说远一点，其他规划诸如养老事业、教育等规划都是想改就改，没有确定性。我的意思就是在这个过程中，我始终是这个看法，做得好不好，是否有利于城市发展，这个无法评价。但是我们讲法律上的问题，现在要把原来的小区改掉，先修改规划，因为我现在是根据原来的规划，修改规划之后再破墙，把公用面积拿出去用，这就是个征收的问题，这个法律关系要搞清楚。

■ 米玲玲：

其实从法律的层面上我认为这是件相对比较容易做好的事情，但最艰难的事情可能是业主对事情的认识，从更多的业主来讲，有些是居住在比较高档小区的业主，他认为这是对他绝对权利的侵害，买这个小区就是冲着小区的私密性，住在这个小区是种身份的象征，一旦把围墙打开，他就失去了这样一种载体，从这个角度怎么改变大众的意识。我认为政府需要做大量宣传工作，而这个宣传不仅仅从立法层面，现在老百姓对于政府的认可度、接受度还有距离，因为大众参政议政的氛围相对比较弱，他们更多的是关心自己的利益。而现在立法如果一旦出台，恰恰要动他们的利益，所以我们的政府一定要把工作做好做细，要做到公开透明，让老百姓有这样一个心理认同的程度，这条路还是要走得相对谨慎一些。

■ 邹荣：

现在问题是老百姓基本已形成共识，我买了小区的房子，就享有这个小区公共物业的使用权，在这样的情况下，把围墙破了，就是影响了我的权益，政府需要补偿，这是个法律问题。法治社会里，所有权利义务的改变和调整都要来自于法律程序和法律规定。所以我观点非常明确，可以通过征收方法来解决，基于信赖保护的原则，已建成的小区不宜随便更改，否则会出现什么情况呢。我刚刚讲修改城市规划，封闭小区的道路开放，政府要征收，如果这样做，表面上来说法律程序上没问题，但是给人的印象很可能就是政府想做什么事，这是法治社会绝对要防止的事情。

■ 米玲玲：

其实从另外一个层面上来讲，政府在意见里没有说得特别清楚，但是从普通法律工作者的角度来讲，可能更多是从城市规划和公共交通等一些公共资源利用上来打开封闭小区做这样一项工作。那么老百姓可以说我的小区不是不允许别人走动，就把小区大门打开，不要拆围墙，这种变通的方法是不是也可以适用，这样就解决了政府的需求。

■ 邹荣：

这是对的，这件事涉及到方方面面的权利义务。居民有居民的诉求和主张，其他公众有公共交通的需求，政府也有其他方面的需求，在这个社会里，权利之间相互连接，相互渗透交叉，政府的任何一个举措都涉及到权利方方面面的主体。怎么达成共识，不可以单方面说了算，就是要通过一定的程序明确共识，立法应当是这样的。

未来会有哪些新的矛盾产生

以及再谈治安管理问题

■ 施克强：

其实新建小区造成周边市民交通不便的矛盾已经屡有发生，不建封闭式小区也是为了道路考虑。从理念上来说，我是认同街区制，从立法程序上来说，无论是《城市规划法》还是《物权法》，目前是有障碍。因为《物权法》是向二十年来的房产开发做出了肯定，现在马上要改条款，确实需要很多工作要做。最后我想补充谈谈安全问题，因为普通百姓觉得安全是个问题，我也在思考这个问题。我住过上海的老街区，也住过相对开放的大的新村区，以前上海的老公房也没有围墙，以前开放式的街区制很少听到过有失窃现象，但是围墙一建好，失窃现象反而多了。如果街区川流不息，小偷难以下手，一封闭就有安全死角，我觉得大家可以思索一下这个问题，向公众解释说明，让大家觉得有些事要从另外一个角度去看，用事实来证明。从安全角度来说，街区制未必不符合安全需求，这和整个社会治安也密切相关。我们今天讨论的，街区制确实有优点，政策导向之后背后的那些论证，希望能知道这些论证的东西，有利于未来对立法的建议，有利于未来执法以及在案件处理时有个比较明确的标杆和价值判断。还有就是我觉得对《物权法》、《城市规划法》肯定要有修改，不修改法律障碍过不去。

■ 米玲玲：

我们从事法律工作的可能会更直观地看到一些问题，现在有些小区尤其是封闭小区，他们跟物业管理的矛盾非常激烈。如果街区制打开，可能这部分小区会最早主动要求打开，他们要把工作交给政府。对他们来讲，这是个出口，而且工作交给政府了，可能很多事情的主体更容易明确。我觉得不见得所有业主都不接受，一部分人会欢迎街区制的推广。另外关于安全问题，我觉得安全问题一定是要跟公安部门、城市联合执法部门联合，让他们加强这部分工作，社会公共安全的安全性要靠大众的亲身体验去感受，不是建一堵围墙就能阻止犯罪。所以说社会公共安全环境的氛围营造需要政府来进行投入和宣传，而且要加大公安部门对一系列犯罪行为的侦破力度，这样才能震慑和防止犯罪，这才是源头上的问题。

■ 宋安成：

我还是从物业管理角度来说，米律师说得很对，现在的物业矛盾非常突出，上海有70%以上的小区成立了业委会，但是和物业公司没有矛盾的业委会很少，这里面有个最大的问题就是小区造成的。因为物业管的事情太多，如果一栋楼为单位请个物业或者保安，矛盾一定会大量减少，现在大部分矛盾集中在违法搭建等，如果以后敞开肯定是政府管理。去年上海有个一号课题，市长亲自点名，我们也开了很多研讨会，就是一定要通过创新模式解决物业管理的矛盾，但是现在这个课题研究结果还不是很理想，所以我觉得街区制对物业管理确实能解决很多矛盾。

■ 邹荣：

这个我倒不太乐观，从物业公司这个角度来说，小区打开了，为业主服务的内容减少了，可能和物业公司的矛盾是减少了。原来很多封闭式小区承担了很多政府的责任，打开之后和政府的矛盾可能会增多。所有服务和保障都变成了政府应当提供的公共保障服务，政府是否想清楚了，原来交了物业费，由物业公司提供服务，打开之后政府将面临巨大的考验，社会管理成本要提高。

推广街区制的节奏和路径

■ 施克强：

我们再解读一下文本，要推广街区制，应该不是一个刚性的提法。第二个我注意到的就是原则上不再建封闭式住宅小区，那么这个原则是什么，这个原则怎么掌握，谁来掌握。

■ 邹荣：

这在立法中也有些不确定的法律概念，原则上到底怎么来界定。如果土地从自己角度来说，是通过一定的法律程序获得的国有土地使用权，这时候政府是无法干预的，除非妨碍了城市规划，所以必须有“原则”两个字，否则全部刚性化了。但是原则到底是什么情况，要把它细化，不然就给有些部门可乘之机，这里面就会有博弈了。

■ 宋安成：

现在是个政策层面，怎么上到立法层面，上升到什么程度，这个文件贯彻到什么程度，下一步是值得期待或研究的，还有很多问题要解决。

■ 邹荣：

所以我有个建议，如果要在上海做这件事，尤其复杂。应该组织方方面面的专家学者律师，特别是有房产开发管理经验的律师，把所有问题想清楚，形成完整的法律方案，然后再经过一定的宣传来操作。千万不可以一个机关单独做，这样不能解决问题，反而矛盾会越来越复杂。把制度论证清楚了以后，试点完成的部分一定和后面的有差异度，这种差异又是一种矛盾的激发点。

■ 施克强：

从文本上来说，还有一个是已建成的住宅小区、单位大院要逐步打开，“逐步”这两个字又耐人寻味，有没有个时间表，以及最终目标是什么，打开小区的标准又是什么。

■ 宋安成：

逐步打开我我觉得这和目前的《物权法》还是有矛盾，76条明确规定属于改建，要三分之二的业主同意，有可能业主不同意打开。我觉得这涉及政府征收问题，政府征收有两块，第一个，小区道路开放，应该把所有配套都接过去，像小区绿化、管线、小区娱乐设施等，在这个层面上已经对业主做了补偿。另外征收就是土地价值，我觉得一些老旧小区不需要很多费用，还是有很多业主能接受，因此中低档小区将来还是有可能打开的。现在不少业主觉得物业费是一笔难以承受的负担了，因为中国的物业公司属于“奢侈的物业管理”。

关于单位大院

■ 施克强：

从文件上看，还有个单位大院，这个概念大家怎么看。

■ 米玲玲：

我讲一点，原有住宅小区打开肯定要从最早政府属性的大院开始，政府先身体力行，让普通老百姓看看单位大院打开了以后带给他们哪些便利，让老百姓感受到这种便利，而且对本身住在里面的人也有便利。比如减少了物业费，甚至我觉得以后物业费可能都不需要收了，因为现在交的物业费是按照产证面积来收的，物业费收取理由就是公共面积管理。既然是公共安全，如果上升到物权法，已经被国家征收掉了，就失去了依据，不存在费用支出，那慢慢的老百姓的大院也可以打开。

■ 邹荣：

我还是讲规划问题，上海治理拥堵，如果有必要开条马路了，那和开这条马路解决城市拥堵问题有关的小区那要打开，没有关系的就不必折腾。

■ 米玲玲：

可能将来我们做征询，现在针对旧改项目内的人来做意见征询，可能要涉及到社会公共利益的意见征询，要在某个区开通一条路，可能整个区的居民都要进行投票，进行民意的征询，这样对工作开展会更有利。

■ 施克强：

看来新的小区如果建开放式街区制，有人愿意建，有人愿意买，让市场去说话。老的要打开，如果把业主排除在补偿之外，会形成新的社会矛盾，补偿方式是可以讨论的，同时让业主觉得无后顾之忧，但是这无后顾之忧也需要示范。

■ 邹荣：

政府要有些承诺，公共服务要弥补上去。刚刚施律师讲的“逐步”，其实不是一个时间概念，可能需要相当长的时间来做这件事，这个“逐步”更强调是个步骤，成熟的、谈妥的小区，法律上论证清楚，不能一刀切，“逐步”是这个意思。

■ 米玲玲：

总的来说，街区制是个好的制度，从城市规划来讲，这个制度对将来的城市环境、规划，会惠及到更多老百姓，但是政府做这个工作一定要非常谨慎，处理好方方面面的程序问题、立法问题、衔接问题，要想清楚，然后再逐步去做。

■ 邹荣：

我有句话，就是现在小区的形成都是违法形成的，政府要反思过去，老百姓一家一户本来就是街区，怎么会变成小区的。

■宋安成：

我觉得是这样，政策层面上升到立法层面或者上升到操作层面，可能还要许多时间。

■ 施克强：

三位嘉宾百忙之中参加我们的法律咖吧，并且给出了很多建设性意见，非常感谢你们的参与。

※根据录音整理 系嘉宾个人观点