【案情简介】

出售方甲公司是一家外商独资企业，于2007年向开发商上海长宁房地产经营有限公司购买了上海长宁区某办公楼的15层、16层，每层共6间办公室，一共12间，登记在一本房地产权证上，土地性质为划拨。购房时办理了银行贷款，将全部房屋12间办公室抵押给了富邦华一银行。目前，该房屋全部出租。

2016年4月，买受方乙公司（是一家外商投资企业）欲购买办公室自用。买卖双方公司老板自己达成了购买意向，由乙公司向甲公司购买三间办公室1601-1603室，买受方并支付了意向金。买受方需要银行贷款支付50%房款。

由于双方没有中介公司居间介绍，于是双方委托远闻所奚律师（专业从事房地产交易）办理房屋买卖手续，并控制交易风险。

代理律师接受委托后，先审查双方的资料，认为出售方可以出售办公楼，买受方也具备购房资格，购房合同可以操作进行。

【案件难点】

本案的难点在于：一、如何办理房地产交易手续？流程及所需资料为何；二、划拨土地如何办理出让手续；三、刚施行营业税改增值税，公司出售办公室如何缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等；四、出售方甲公司如何开具出售房屋的发票。

【代理意见】

一、代理律师策划并经办了全部交易流程，现简要整理如下。

（一）办理土地出让手续

办理委托手续，出售方委托律师办理相关手续。

律师起草房地产买卖定金协议。

征询租客意见，取得租客放弃优先购买权承诺书及到期退租保证书。

申请提前归还出售方的银行贷款，银行审批约一个月时间。

向银行领取抵押注销文件及产权证原件。由于本案的富邦华一银行涉及到变更，所以拿到抵押注销文件比较延迟。很多外资银行在办理银行抵押贷款时，会把产权证原件放在银行保管，所以要一并拿回来。虽然有12间办公室，但是只有一本房地产权证，一起抵押给了富邦华一银行办理贷款，故本次只能全部归还银行贷款，不能单独归还出售的1601-1603室抵押贷款，因为抵押贷款无法区分。

向房地产交易中心办理抵押注销登记，办理时间为7日。

向保险公司申请退保，由于当初购房贷款时办理了保险，当贷款还清时，可以申请退还部分保费。

出售方向上海市长宁区规划和土地管理局申请补缴1601-1603室土地出让金及附相关资料。文件：产权人书面申请（因为出售，要求补地价），产权人营业执照复印件，产权证复印件，法定代表人证件复印件，介绍信或者委托书，代理人证件复印件。办理时间约一个月。

长宁区房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单，因为产权证上没有12间办公室相应的占地面积。

对1601-1603室房屋所分摊的土地进行评估（评估费由政府承担）。

出售方与长宁区规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》（约定合同签署后15日内支付10%出让金，60日内支付90%）。

到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书（收据）》缴纳土地出让金（收款人为长宁区财政局）。

到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》（由于甲公司注册号变化）。

到交易中心的税务窗口申请并缴纳契税。

办理房屋转移登记申请，缴纳每套房屋的交易手续费，取得二份收件收据。

取得1601-1603室的产权证及剩余房屋的新产权证。

（二）办理房地产转让手续

双方就三套办公室分别网签《上海市房地产买卖合同》，由于没有中介公司，双方到交易中心直接打印网签合同，若交易中心工作人员不打印买卖合同补充条款等，律师可以把相关的补充条款贴到买卖合同上。

委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估，出具评估报告。税务局要求一级资质评估公司，双方可以委托交易中心驻点的评估公司，也可以委托其他评估公司。

将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核。

向交易中心档案室调取原购房合同及契税单（因为出售方遗失了资料）。

向开发商调取原购房发票（因为出售方遗失了资料）。

出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请），需要出售方公司的财务人员配合办理。

交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》。

由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）。

纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明。

凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值税及附加5.65%，买受方缴纳契税3%及印花税0.05%。

办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据。

买受方凭收件收据领取不动产权证。

买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方。由于公司购房需要直接办理银行贷款，需要买受方取得产权证后再办理抵押贷款。这需要买卖双方协商一致，否则出售方一般都无法接受。

出售方交房给买受方。

二、划拨性质的土地需要缴纳出让金

本案房屋是比较特殊的，通常划拨土地的房屋是不能办理银行抵押贷款的，但是甲公司当初购买该房屋的时候，还办理了银行贷款。

买卖双方达成交易意向时，双方公司老板不知道划拨性质的土地要缴纳出让金，由于出让金金额很大，双方对出让金的承担发生了分歧。后经代理律师斡旋，双方同意按照土地使用年限的比例承担出让金，但是土地出让合同及缴纳主体还是出售方。出售方缴纳了出让金及契税等，更换产权证后，才能出售该房屋。

本案中，出售方持有二层办公楼，且全部登记于一本房地产证，起初规土局建议一次性补缴全部土地出让金。考虑到出售方的资金压力以及划拨用地的无使用期限的优势，律师建议出售方仅就本次出售的房屋补缴土地出让金。由于本次出售的房屋没有登记分摊的土地面积，故还需要长宁区房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单，将该查阅单提供给规土局。

如果遇到交易的办公楼土地为划拨性质，应引起双方注意并预留充分的交易时间，以防违约。

土地出让的规定：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》：

第十二条　土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第四十五条　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

《上海市土地使用权出让办法》

第十一条（应当实行土地使用权出让的范围）

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照前款规定应当以出让方式取得土地使用权的，由房地产转让的受让人与出让人签订出让合同，并在按规定支付土地使用权出让金（以下简称出让金）后，取得土地使用权。

需要注意的是，由房地产转让的受让人与出让人签订出让合同，在本案中，房地产转让的受让人是甲公司，出让人是长宁区规土局。

三、出售方如何缴税

土地增值税是在出售方公司所在的税务所进行核定并缴纳的。通常，由税务专管员就土地增值税先进行计算，交税务所领导批准后，再到税务所柜台进行申报纳税。由于本次交易涉及土地出让金等特殊项目，且营改增又刚实行不久，税务软件不完善，税务所内部对核定方案也有不同理解，协助出售方与税务所沟通如何正确计算土地增值税是本次律师法律服务的难点。

本次交易中，由于出售的几套房屋均登记于一本产证上，只有一个产证编号，受税务部门软件功能限制，各单元的土地增值税虽独立核算交纳，但进入税务软件系统时，只能合并申报，最终税务所也只能开具一张土地增值税发票，且各单元应交纳的土地增值税金额也无法分列。

缴纳完毕土地增值税后，再到交易中心的税务部门办理增值税的申报纳税。

若评估价高于发票金额，土地增值税、增值税、契税都是以评估价为依据缴纳，而不是发票金额。出售方应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。

由于出售办公楼等非住宅，都是差额纳税的，所以原来的购房合同、发票、税单非常重要，千万要保管好。若不提供原来的购房凭证，就无法抵扣，将会多缴税款。本案中，由于出售方遗失了购房的全部资料，所以律师到交易中心档案室调取了购房合同及契税单，又到开发商处调取了购房发票，使出售方顺利地抵扣了购房成本。

四、如何开具售房发票

若个人出售房屋中，一般由税务部门代开售房发票；若出售方是公司，一般由出售方自行开票。出售方可以开具增值税普通发票，也可以开具增值税专用发票。由于本次交易中，买受方是公司，需要开具增值税专用发票进行抵扣，减少购房成本。

本案中出售方虽是一般纳税人，但选择的是简易征收，没有开具大额发票的功能。为完成交易，出售方特向登记所在地的税务部门申请批准了临时开具大额发票的功能。发票格式要跟交易中心的税务部门进行确认，发票须注明：货物名称商品房及产证号码、单位平方米、数量指建筑面积、金额（可以分几张发票），发票备注中写明房屋地址及合同金额。

【结语与建议】

       本案几乎涉及了办公楼交易的全部流程，包括起草交易文件，斡旋双方的争议（主要是出让金的承担，逾期办理的违约金）等。营改增后，公司购买房屋可以抵扣 5% 的增值税，刺激了公司购置办公楼、商铺及厂房的需求。在大城市，办公楼及商铺等的体量非常大，每年交易的金额也比较高。对于办公楼、商铺及厂房的交易和缴税方面，建议咨询专业的房地产律师注意并控制交易风险。