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2020年2月8日上午举行的上海市疫情防控工作领导小组第14场新闻发布会明确，为全力支持企业抗击疫情，切实减轻企业负担，本市出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（以下简称措施），提出28条综合政策举措，包括加大对防疫重点企业财税支持力度、减免企业房屋租金、对相关企业和个人给予税收优惠、免除定期定额个体工商户税收负担、适当下调职工医保费率等，全力防控疫情，支持服务企业平稳健康发展。
其中，第二章“切实为各类企业减轻负担”中第（九）项“减免企业房屋租金”中明确，中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。
在发布会现场答记者问阶段，相关领导特别提示，本市市、区两级所属的所有国有企业都将纳入此次实施租金减免政策的范围。目前，市国资委正在制定《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金操作细则》，要求本市各国有企业加紧梳理租赁情况，形成方案，尽快明确受理部门，减免范围，减免标准，联系方式，申请、审核、决策流程等相关内容。
那么，租赁期间发生疫情，国有企业就其经营性房产对承租方是否必然负有减免租金等义务？本文从法律层面就疫情对上海市国有企业经营性房产租赁活动的影响及应对进行简要分析，供企业参考。
一、新冠疫情是否属于不可抗力
截至目前，司法机关尚未就本次疫情是否属于不可抗力事件出具指导意见，但中国国际贸易促进委员会已于2020年1月30日发出通知，对于受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，导致无法如期履行或不能履行的国际贸易合同，企业可向中国贸促会申请办理与不可抗力相关的事实性证明。并结合以下法律法规等文件，初步可认定疫情为不可抗力。
1、《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2、《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
3、《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止，以下简称非典通知）第三条规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
4、2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。依据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
5、2020年2月10日，浙江省高级人民法院发布《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的事实意见（试行）》的通知》，在第二部分“依法妥善审理有关合同纠纷案件”第3点明确，确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，当事人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国合同法》第一百十七条和第一百十八条的规定妥善处理。第4点明确，当事人以不可抗力为由主张部分或者全部免除责任的，仍应提供证据证明其已尽到通知义务，以减轻可能给对方造成的损失。当事人违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当然，还是期待最高人民法院及其他各地方高级人民法院能尽快出台相应司法解释和指导意见，以统一相关疫情导致包括租赁合同在内的民商事合同的履行纠纷的法律适用。
因此，下文是基于“不可抗力”的定性进行的分析，如后续司法机关等出具了相左意见的，我们将第一时间调整相应法律分析。
二、在疫情被认定为不可抗力情形的前提下，作为经营性房产租赁活动出租方的国有企业的法律责任
租赁期间发生疫情，出租方并不必然负有减免租金等义务，只有在符合《合同法》第一百一十七条的规定，即因不可抗力不能履行合同的，才能依据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
首先，依据《合同法》第二百一十二条，租赁合同是双务合同，出租人的根本义务是交付符合租赁目的的房屋给承租人，而承租人的根本义务是按约定支付租金给出租人。因此，当“不可抗力”导致租赁合同无法履行的，即“不可抗力”与租赁合同不能履行存在因果关系的情况下，无论出租人还是承租人，均依法不承担民事违约责任或赔偿责任。
其次，结合非典通知第三条的规定，以及参考“非典”时期的案例判决，如（2018）晋04民终2272号案，如租赁合同中未明确做出相关约定，仅是因为租赁期间发生疫情，并不必然适用不可抗力等，必须是因为疫情导致合同不能履行或继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的才可以适用，才可以不承担民事违约责任或赔偿责任
因此，结合《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务”的规定，在此次疫情的租金减免金额或违约责任分配方面，均应体现公平原则，非因任何一方或双方的过错，或者正常经营风险所致的损失或责任，应由双方依据公平原则合理分担，即既不应由承租方独自承担损失，也不应将风险或责任全部转移至出租方。针对租金减免的期间，也应结合具体情况考量。
如果是在疫情爆发后，承租方为减少自身损失而自行选择了停业的，参考“非典”时期的案例判决，如（2007）桂民四终字第1号案，相关疫情虽然给承租方造成一定影响，但不是必然导致承租的目的不能实现，而承租方的停业属于经营策略，而不是疫情导致的必然结果。因此，疫情并没有对租赁合同履行的构成实质影响，则以擅自停业要求免除租金的应不能得到支持。
三、在措施正式发布后，细则出台前，给国有企业的法律及操作性建议
有上述分析可知，租赁期间发生疫情，作为经营性房产租赁活动出租方的国有企业并不必然负有减免租金等义务，但正如措施体现的那样，国有企业永远冲在第一线，勇担当，敢作为，使命必达，为疫情的防治作出了极大的贡献，彰显了大国顶梁柱的时代力量。
鉴于目前市国资委正在制定《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金操作细则》等，我们仅从法律及操作性的角度提出建议：
1、依据《合同法》第一百一十八条之规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，如国有企业作为经营性房产的出租人因不可抗力不能履行租赁合同的，应及时履行通知义务、减损义务和举证义务。
正如相关领导在措施发布会现场明确的，在操作过程中，应力争做到应知尽知，通过各种方法使广大中小企业承租方广泛知晓、了解此次出台的政策。应严格规范操作，遵守相关法律法规，加强内部管控，规范流程，确保减免政策措施落到实处。同时，考虑目前是本市疫情控制的关键时期，将尽可能通过网络、信函、电话通讯等各种渠道和方法进行办理。
2、如国有企业与承租方租金减免达成一致意见的，应当采取书面形式例如签订补充协议进行约定。补充协议应包括但不限于原合同约定的租金金额、减免后的租金金额、租金减免的起始日期、租金减免方式（自下月租金中抵扣或由出租方返还承租方已支付租金）等。
综上，我们希望本文能够对上海市国有企业经营性房产租赁活动提供一些帮助。
沪公网安备 31010402007129号
