为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“此次疫情”）防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好的保障人民群众生命安全和身体健康，按照党中央、国务院防控工作部署，上海市政府于2020年1月27日发布《上海市人民政府关于迟延本市企业复工和学校开学的通知》，根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国传染病防治法》和本市重大突发公共卫生事件一级响应机制的有关规定通知“本市区域内各类企业不早于2月9日24时前复工。”  

       此次疫情的突然出现，对于经营性房屋租赁合同的履行来说，必然会造成一定的影响，承租人一方面要根据租赁合同支付租金；另一方面营业收入急剧下降甚至零收入，这对于租金价格水平相对高的上海租户来说无疑是雪上加霜。         

       疫灾无情人有情，万达广场宣布免去所有商户1月25日至2月29日的租金和物业费；保利商业对全国旗下22个购物中心减免各品牌年初一到初六期间6天租金，表达了抗击疫情、迎难共前的情怀为人称道；上海市浦东新区政协委员在《关于在抗击疫情期间适度减免各类经营主体租户租金》的提案中呼吁减租。国有企业经营性租赁出租人面临“减免租金或解除合同”诉求当如何应对？笔者发表个人观点，以期共同探讨。

       一、“新型冠状病毒肺炎公共卫生事件”不能直接构成民事责任免除的不可抗力事由

       根据我国《民法总则》180条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力作为民事责任的免除事由必须是在不可抗力作为损害后果发生的唯一原因时方能成立。         

       此次疫情的大面积爆发属于突发公共卫生事件，疫情通过各级卫生行政主管部门及政府有关部门进行传染病监测、预防、调查、控制和医疗救治等及时有效的工作，予以预防、控制及消除。情大面积爆发后，部分地方政府根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国传染病防治法》等相关法规，出台封城、交通管制、延长假期等行政措施，这些行政行为对承租人而言不能预见、不能避免且不能克服，更可能直接导致承租人合同不能履行并造成损失，防控疫情的行政措施在事实上与承租人损害结果形成因果关系，则成为民事责任的免除事由。         

       早在2003年非典时期，最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]，该文件第3条的规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。虽然该文件只是针对非典时期的特定文件，目前也已经失效，但是该文件中最高院的观点本次疫情下仍然值得借鉴和引用。         

       2020年2月2日，中国贸促会向浙江湖州某汽配制造企业出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书，是对笔者“新型冠状病毒肺炎公共卫生事件”不能直接构成民事责任免除事由的观点的有力印证。

       （附该证明书全文为：“兹证明：依据2019年1月27日浙江省政府于发布《浙江省人民政府办公厅关于迟延本市企业复工和学校开学的通知》，省内各类企业不早于2月9日（星期日）24时前复工，2月10日（星期一）起正常上班。”不可抗力事实性证明属于商事证明领域中的事实性证明行为，是指由中国贸促会及其授权的分、支会应申请人的申请，对与不可抗力有关的事实进行证明，出具后当事人可以部分或全部免除不履行、不完全履行和迟延履行合同的责任。）           

       二、此次疫情下，承租人能否要求出租人减免租金应当分两个时段分析认定

       1．对于政府管制或延长假期时段租金，承租人因“不可抗力”可以免除承担民事责任。         

       对于长期租赁合同，上海市政府规定企业复工期间不得早于2月9日24时，实质上不得开工的时间段为10天，笔者认为对于这10天应当交纳的租金，承租人可以依据《合同法》第117条的规定以“不可抗力”为由与出租人协商减少租金、免除租金或（和）免除逾期支付租金的违约金。         

       对于短期租赁合同，例如场地租赁合同，比如演唱会等等，因疫情防治的需要不得不取消，这类租赁合同可以以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同，免除违约责任，并要求出租方退还已付的定金。

       2．对于管制或延长假期时段以外的租金，承租人可依据公平原则与业主协商减免租金或解除合同。         

       最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条亦规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 对于已经签署长期租赁合同承租人来说，短暂的疫情期间并不会导致合同目的不能实现，若以合同目的不能实现为由要求解除合同，当然于法无据；但承租人可以根据公平原则以“情势变更”为由要求出租人减免部分租金。         

       3．租赁合同对“不可抗力”、“情势变更”无约定或约定不明时，承租人有效要求减免租金或解除合同四种情形：（1）协商减免，承租人以“不可抗力”、“情势变更”为由要求减少或免除租金。《合同法》当事人协商一致，可以变更合同。法律、法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因此承租人可按“不可抗力”、“情势变更”两个事由，分段计算租期和经营损失后，合理提出减少或免除租金的诉求，与出租人协商一致后可减免租金。（2）诉讼减免，如承租人与出租人协商减少或免除租金无果，或不经协商，承租人可通过司法救济途径主张诉求。（3）协商解除，承租人与出租人以“不可抗力”为由要求协商解除合同。 根据合同法94条规定双方对不可抗力导致合同目的无法实现的事实无争议，对合同解除方式无争议情况下，可协商合同解除。（4）单方解除，承租人与出租人如协商解除合同未能达成一致，或不经协商，可根据合同法94、96条规定单方面解除合同，即当事人一方以不可抗力事由书面通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，在合理时间内，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，合同是否解除最终以判决或裁决为准；否则视为对解除通知内容的认可，合同自通知到达日解除。

       三、 疫情下，国有企业经营性出租人应对“减免租金和解除合同”的三种方式。 

       第一种方式，主动减租或解除合同

       基于房屋租赁合同的一般实践和理解，主动减免受到疫情影响租户的租金，通常是对正在履约的运营合同进行变更，主动减免租金通常涉及与大批量租户的业务关系管理，涉及到公司主动放弃一定运营收益进而可能影响股东在企业的红利收益,因此决策时应当予以特别重视。

       从国有资产监管的法定角度, 现行的《企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等国有资产监管法规中, 需报上级国有资产监管机构批准的重大事项列举中没有包括合同履行变更情形。         

       从一国有企业的公司内部治理决策角度， 变更运营合同的履行，减免租金或解除合同，是否需要经董事会、股东会表决, 需首先确认公司章程规定的两会决策事项和职权范围是否涵盖该等事项。公司章程有规定应严格按公司章程执行，如无明确规定的,建议考虑经股东会、董事会或其他有权机构表决。         

       从合同约定角度, 需留意排查租赁合同中有无特别约定， 例如一些国资运营的厂房/办公楼整租协议中可能会表述成， 经国资业主的股东会/董事会/某某特定管理委员会批准, 方可实施特定行为等。如有特别约定,，则需遵从特别约定。

       如果在租赁合同的承租方采选(例如招投标)过程中，或者在租赁合同订立前的租赁资产评估定价过程中， 遇到疫情需考虑变动租金的， 则实际需另行考虑疫情对招投标程序、国有资产评估结果及其时效的影响，对具体情况进行分析。

       第二种方式，协商减租或解除合同         

       面对承租人以“不可抗力”、“情势变更”为由要求减少或免除租金时，可以依法协商解决。经营性国有企业产权单位或实际持有单位对于占有的不动产自主经营，不动产租赁收益需纳入年度专项预算管理，在协商解决时要特别注意：完备租赁合同、不可抗力事实性证明材料、损失计算方法、损失证明材料；同时严格遵守企业董事会或类似权力机构决议、出资人审批或备案程序规定。在事实清楚、证据材料真实有效、内部决策有效前提下进行。         

       对于事实清楚、理由充分的减免租金诉求，经双方协商达成一致，减免租金的协议，必须经国有企业董事会或类似权力机构表决通过，同时符合出资人有关审批或备案程序的方可有效。对于因事实不清楚、理由不充分或不合理的减免租金诉求，国有企业董事会或类似权力机构未形成决议、出资人审批未通过的，任何人擅自与承租人达成减免租金协议均为无效协议。         

       对于事实清楚、理由充分的解除合同诉求，经协商一致的解除合同的协议，必须经国有企业董事会或类似权力机构有权决定，同时符合出资人有关审批或备案程序的方可有效，否则为无效。         

       第三种方式，法院判决或仲裁裁决减租或解除合同

       若承租人以不可抗力为由要求出租人减租或解除租赁合同，在双方协商无法达成一致的情况下，承租人有权就减租或解除租赁合同等相关事宜，依据租赁合同约定的争议解决方式向有管辖权的法院或仲裁机构提出诉讼或仲裁。         

       此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。         

       因此，在租赁合同无特殊约定的情况下，面对承租人以不可抗力为由提出解除租赁合同，出租人在收到承租人的解除通知，并对本次解除有异议的，出租人有权依据租赁合同约定的争议解决方式向有管辖权的法院或仲裁机构提出诉讼或仲裁；否则视为对解除通知内容的认可，合同自通知到达日解除。           

       我们说国有企业是我国社会主义市场经济的重要组成部分，在我国国民经济中发挥着举足轻重的作用。疫情当下，国资国企更要依法合规地采取切实有效的应对方案，积极开展各项工作，履行社会责任，避免造成重大国有资产流失和损失的情况发生。