问题的提出

无论是在合同法时代还是在民法典时代，法律、司法实践均对承包方的建设工程价款优先受偿权进行了完整的保护。但是，在房地产开发企业普遍遭遇债务危机，频繁暴雷的当下，承包方的建设工程款债权也要与其他债权共同申报，遭遇“挤兑清偿”，此时，建设工程款债权的债权人应当如何维权？而房地产开发企业，在遭遇债务危机，考虑进行债务重组时，又应如何面对抵押债权人、工程款债权人及其他债权人？本文小议如下。 

u  现行法律规定

根据现行法律规定，承包方的建设工程价款优先受偿权的行权途径为：

1. 发包人经承包方催告后，仍未按照建设工程施工合同约定支付建设工程价款；

2. 承包方与发包人协议将该工程折价，或者请求人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程价款优先受偿权的偿付范围为：承包方承建的工程。 

u  法规索引：

Ø  民法典第八百零七条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”；

Ø  《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“《司法解释一》”）第三十五条规定，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人,依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持”。   

而在上述规则体系下，可能进一步引发分歧的问题包括：开发商在拖欠工程款情况下，销售房屋所获得的回款是否受到建设工程价款优先受偿权的法律保护？在破产债权申报时，承包方承建的房屋已被销售，相关债权是否可被认定享有建设工程优先款债权？等等。如需回答以上问题，有必要先厘清建设工程价款优先受偿权的法理基础： 

建设工程价款优先受偿权之法理基础和权利位阶

u  建设工程价款优先受偿权的法理基础：优先权

对于建设工程价款优先受偿权的性质，在学理上分为三类，分别是留置权说、法定抵押权说、优先权说。经过时代发展与理论革新，目前广泛受到认可的是优先权说。

首先，建设工程价款优先受偿权，是指发包人拒不履行法律规定和合同约定的付款义务，承包方通过折价、拍卖在建工程所得的价款优先获得赔偿的权利。建设工程价款优先受偿权有别于抵押权，不是合同权利而是法定权利，其成立不以当事人达成一致并依法登记为条件；也有别于留置权，不以承包方占有建设工程为要件。 [1]

其次，我国其他法律也规定有各种类型的优先权，如《企业破产法》《民事诉讼法》《民用航空法》《海商法》等规定了多种优先权。这种权利系立法者基于特定政策考量，为追求实质公平而赋予了特定民事主体权利优先保护的法律效力。

因此，在考虑建设工程价款优先受偿权时，应当根据该权利本身的法律规定辨别其优先性，而无须类比或参照抵押权或留置权等其他权利进行解释。 

u  建设工程价款优先受偿权的权利位阶

建设工程价款优先受偿权适用于平衡承包方与发包人的其他债权人之间的关系。 [2] 法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益、维持社会稳定。 [3] 如果农民工的劳动成果无法得到保障，会引发农民工上访、讨薪等问题，增加维稳风险。

法律和司法解释规定了建设工程价款优先受偿权在各项债权中的优先地位，即建设工程价款优先受偿权优先于抵押权人对建设工程享有的抵押权，但劣后于满足条件的商品房消费者。可见，在工程需要通过折价或者拍卖用以偿还债务的情形下，建设工程价款优先受偿权制度是牺牲其他债权的优先性，降低担保物权的可预测性为代价的制度。

u  法规索引：

Ø  《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；

Ø  《司法解释一》第三十六条，“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”；

Ø  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； [4]

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

在厘清法理基础和权利位阶的情况下，可进一步探讨建设工程价款优先受偿权的新问题。

建设工程价款优先受偿权的司法实践新问题

u  土地使用权的抵押权与建设工程价款优先权是否存在优先劣后关系

如上述法律规定，建设工程价款优先受偿权可优先于建设工程的抵押权人的受偿权利，但是否能够优先于于建设工程所在土地的抵押权人行使抵押权？

从建设工程价款优先受偿权的保护范围来看，承包方仅限于在建设工程本身的变价价值内享有优先权，因此土地使用权抵押权人的权利不应受建设工程价款优先受偿权的影响，二者同处一个优先顺位，可在房地一体处置变现后，按照评估价值按比例获得同等清偿。

案例索引：

在(2019)最高法执监470号案件裁定书中，最高院认为：“建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。” 

u  如债权确认后，承包方与发包方签署债务转移协议，对建设工程价款优先受偿权的主张是否有影响

在笔者过往实务经验中，曾遇到在建设工程建设完成后，发包方与承包方签署债务转让协议，约定发包方所欠的工程款债务，全部由发包方的上级公司（即集团公司）承担的情况。在该种情形下，从承包方的角度来考虑，由集团公司承担支付义务本应更有保障，故同意签署相关协议，但未料集团公司突发债务危机，随即进入破产程序，造成了建设工程价款优先受偿权无从主张的局面。

一方面，建设工程价款优先受偿权的性质为法定优先权，其行权范围是承包方承建的物业，而相关物业的所有权人却并非集团公司。因此，该等债权显然无法作为建设工程价款优先受偿权向集团公司申报并得到确认。

而另一方面，正因为建设工程价款优先受偿权为法定优先权，不以合同、登记、占有等为成立要件，故即便债务承担主体发生转移，我们认为除非在相关协议中明确约定承包方放弃建设工程价款优先受偿权，否则承包方仍应有权向建设工程的发包方主张建设工程价款优先受偿权。 

u  建设工程价款优先受偿权与房屋销售间的关系

如上文所述，建设工程价款优先受偿权不得对抗商品房消费者的物权请求权，那么在房屋被开发商(发包方)单方面出售后，承包方是否还享有建设工程价款优先受偿权？是否意味着承包方的建设工程价款优先受偿权消灭？

首先，房屋销售行为不导致建设工程价款优先受偿权消灭。由于建设工程价款优先受偿权为法定优先权，而法律并未规定当房屋所有权转移时，建设工程价款优先受偿权消灭。此外，二者分属不同的法律关系，建设工程价款优先受偿权的对象特指“受偿权”，而承包方的受偿请求权与商品房消费者要求交付物业的准物权请求权没有直接冲突。因此，房屋销售也不会导致建设工程价款优先受偿权灭失。

案例索引：

a.       (2019)最高法民申2761，最高人民法院：“至于大港公司向本院提交证据，意在证明因存在房屋销售事实以及购房人已经支付绝大部分购房款，故鹏程公司不享有建设工程价款优先受偿权的问题，一方面，大港公司提交该证据所要反映的法律关系与本案所涉法律关系并非同一法律关系，且无论在该建筑物上是否还存在房屋买受人的权利，大港公司作为房地产开发企业或房屋出卖人对此均没有诉的利益，因而该问题不属于本案的审理范围；另一方面，基于前述，人民法院在本案中依法确认鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权，并不涉及对在该物上是否存在其他权利的认定以及对权利性质、与建设工程价款优先受偿权之间顺位的评判，因此，如存在相关的房屋买受人，则其可另行主张相应权利，这属于另一法律问题，并不影响在本案中对鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权的认定。”

b.       (2013)皖民四终字第00021号，安徽省高级人民法院：“由于中海房产公司未提交证据证明涉案工程存在符合对抗建设工程价款优先受偿权条件的买受人，且即使存在上述买受人，亦不影响兴隆建安公司建设工程价款优先受偿权的成立。”

c.       （2020）兵民终62号：“关于鹏通公司上诉主张涉案工程已经对外出售，消费者已支付了全部或者大部分购房款，部分房屋办理按揭，冶金公司主张优先受偿权没有适用条件的问题。涉案工程项目上商品房买受人享有的相关权利，对工程价款优先受偿权仅是一种对抗权，并不影响冶金公司享有建设工程价款优先受偿权，故鹏通公司的该项理由不能成立。” 

其次，优先权虽然可以认定，但在具体受偿过程中将可能面临货币混同的问题。上文已述，建设工程价款优先受偿权的债权人有权就其承建工程在折价、拍卖所得的款项优先受偿。因此，承包方应仅就其承建工程销售所得回款享有优先权。但问题在于，金钱是种类物，在申报债权时，如公司账上尚有留存资金，则法院或破产管理人在确认建设工程价款优先受偿权时，应当优先判断留存资金是否属于房屋销售回款。这在特定情况下并非易事：

当项目由项目公司单独开发，且由单一总包承建，则证明路径相对直接。如项目销售回款均进入预售监管账户，则监管账户中的资金可视为房屋变价所得款项，可由土地抵押权人、建设工程价款优先受偿权人、建设工程抵押权人依法定顺序或按比例受偿。

但是，若项目销售回款没有进入预售监管账户，或多期开发，各期又发包给不同的总包，而没有区分预售资金监管账户，那么对账户内的资金是否属于“房屋销售回款”则有可能无法区分。

司法实践中，承包方对工程/物业销售回款是否享有优先权，亦存在分歧。甚至有个别案件认为，如通过销售回款偿付工程款债权的，其优先权得到支持的前提是需要进一步办理应收账款质押登记。我们相信该等判决应属个案，但也应当引起承包方及开发商的重视，在试图通过项目销售回款偿付建设工程优先债权时，需要审慎控制履行方式，以保障建设工程价款优先受偿权能够有效落实。

案例索引：

如在(2013)陕民一终字第00104号案中，陕西省高级人民法院支持了承包人可以就建设工程变价款享有建设工程价款优先受偿权的观点，法院认为，由于案涉工程所有权不由发包方享有，承包人不能通过折价或者拍卖教学楼、实验楼的方式达到优先受偿的目的，但承包人对该建设工程的转让价款享有优先受偿权利。

而在(2018)川07民初126号案中，四川省绵阳市中级人民法院却认为，“虽然补充协议约定：甲方同意将苹果国际社区项目二期销售客户购房款的收款账户作为由甲乙双方共同监管，同时提供应收金额明细作为乙方应收款项的保证和担保；账户中回款资金甲方优先支付给乙方，作为主合同约定应支付乙方97%（剩余3%作为质保金）工程款直至结清。但双方并未办理应收账款质押登记，故原告主张应收账款优先受偿权不符合法律规定，不能成立。”即，承包方不能当然对变价款享有优先受偿的权利，仍需设置其他权利来支持。 

进一步地，如果项目公司与其母公司之间还发生过资金调用，这又将进一步增加承包方后续主张建设工程价款优先受偿权的风险。在房地产开发实践中，由于项目开发回款资金全部汇入预售资金监管账户，而若承包方配合项目公司母公司，将资金从监管账户中以预付工程款的名义向承包方支付后，再以其他方式向项目公司返还，或直接向项目公司母公司支付，则该等操作极有可能使得承包方丧失未来主张建设工程价款优先受偿权的法律基础：一方面，承包方已以工程款名义收取过资金，如再主张建设工程价款优先受偿权，将导致其他债权人异议；另一方面，根据建设工程价款优先受偿权的法理基础，承包方已经获得承建项目处置变现价款，即便该等资金最终没有实际由承包方收取，其也不得再重复主张建设工程价款优先受偿权。 

结论

综上，建设工程价款优先受偿权是承包方最重要的法律保障，而承包方又是开发商最重要的合作伙伴。如果承包方不妥善维护其建设工程价款优先受偿权，则在破产重整程序中，其债权申报将被其他债权人调整。而若开发商、其他债权人以牺牲承包方切身利益为代价，又将招致承包方被逼无奈的维权行动，进而增加政府维稳压力，最后导致房企重整进度受阻，自食其果。因此，在房企债务危机中，应当正本清源，依法确保建设工程价款优先受偿权。

[1] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用(三)》，人民法院出版社，第2034页。

[2] 唐倩：《实际施工人的建设工程价款优先受偿权实证研究》，载《中国政法大学学报》2019年第4期。

[3] 最高院(2019)最高法执监470号

[4] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“《九民纪要》”）第一百二十五条：“买受人名下无其他用于居住的房屋”指：“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1 套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。”